A lakóingatlanok hosszabb vagy rövidebb távú hasznosításának legelterjedtebb módja a tartós bérbeadás. Ugyanakkor egyre gyakoribb a lakóingatlanok rövidebb, leginkább turisztikai célú hasznosítása, a magánszálláshely-szolgáltatás vagy fizetővendéglátás. Fontos tehát, hogy milyen céllal adnád ki az ingatlanod, mert a bérbeadás és a szálláshely-szolgáltatás merőben más tevékenységi forma, adózása is eltérő.
Kalkulátorunk az ingatlan tartósabb bérbeadása utáni adófizetés kiszámítására szolgál, így a további kérdés-válaszok is jellemzően ehhez kapcsolódnak, de érintjük a szálláshely-szolgáltatás és a termőföld bérbeadásának fogalmát is.
Fontos tudnivalók a kalkulátorhoz:
A magánszemély ingatlan-bérbeadása után önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 százalék. Tehát csak személyi jövedelemadót kell fizetned. Az adó alapját nem a bevétel képezi, azaz nem a teljes bevételed lesz adóköteles, hanem a bevételből a kiadások csökkentésével megállapított jövedelem.
A bérbeadási tevékenység végezhető:
Egyéni vállalkozóként a bérbeadásból származó jövedelem egyéni vállalkozói bevétel lesz, és az általad választott adózási mód – vállalkozói személyi jövedelemadó, átalányadózás – szerint állapíható meg a jövedelmed.
Magánszemélyként nem kell adószámot kérned, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek:
A rendszeres bevételszerző tevékenység miatt természetes személyként adóalanykénti bejelentkezés és adószám hiányában is alanya vagy az általános fogalmi adónak, ezért az Áfa törvényben meghatározott bizonylatot kell kibocsátanod.
Adómentes ingatlan-bérbeadás esetén számla helyett számviteli bizonylatot is elegendő kiállítanod. Számviteli bizonylatot adószám hiányában is beszerezhetsz, előállíthatsz, illetve kibocsáthatsz, az adóazonosító jeledet kell ráírni. Ugyanakkor, ha számlát szeretnél kiállítani, számlatömb beszerzéséhez adószámmal kell rendelkezned, emiatt viszont be kell jelentkezned adóalanyként, adószámot kell kérned.
Nem adószámos magánszemélyként kizárólag számviteli bizonylat kiállítására van lehetőséged, számla, nyugta kiállítására nem. Számlatömb kizárólag adószám birtokában vásárolható. Adószám megállapításához a ’T101-es Bejelentő és változásbejelentő’ nyomtatványt kell kitöltened és a NAV-hoz benyújtanod. Adószámos magánszemélyként lehetőséged lesz számlát kiállítani.
Számlát természetesen az egyéni vállalkozók is kiállíthatnak.
Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja törvény. 2. és 4. számú mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni.
Ha más településen lakást bérelsz, az általad kiadott lakás bérbeadásából származó bevételedből levonhatod az ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díjat. A bevétel ilyen címen azonban csak akkor csökkenthető, ha a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot, és a bérbevett lakással összefüggésben más tevékenységből származó bevételével szemben nem számolsz el költséget, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat még részben sem térítik meg számodra (például a munkáltatód).
Az általad bérelt lakás akár külföldön is lehet. Így a külföldön megfizetett bérleti díjjal is csökkentheted az ingatlan bérbeadásból származó bevételedet.
A bérbeadás bevételéből tehát meg kell állapítani a jövedelmet, amely az adó alapja lesz. A jövedelem megállapítása kétféleképpen történhet:
A 10 százalékos költséghányad alkalmazásánál a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, és ezen összeg után kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót megfizetni. Ez nem tételes költségelszámolás, így számla, igazolás nem szükséges hozzá. Ezen elszámolási módnál a tárgyi eszközök értékcsökkenését elszámoltnak kell tekinteni.
Ha a 10 százalékos költséghányadot alkalmazod a bérbeadásnál, minden más önálló tevékenységből származó bevételedre azt kell alkalmaznod egy adóéven belül. Ugyanakkor az adóbevallásban áttérhetsz tételes költségelszámolásra is. Fordítva azonban nem lehetséges, ha költségelszámolásról nyilatkozol, az adóbevallás elkészítésekor már nem állapíthatod meg 10 százalékos költséghányad figyelembevételével a jövedelmed.
Tételes költségelszámolás esetén szabályszerűen, tényleges bizonylatokkal és számlákkal kell igazolnod az ingatlannal kapcsolatos, a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében fennálló, az adóévben ténylegesen megfizetett költségeidet. Az adóalapból az ingatlan értékcsökkenése is levonható.
A közös tulajdonban álló ingatlan bérbeadásakor a költségek igazolására bármely tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat figyelembe vehető.
Elismert költségként a csak a bérbeadással közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadást vehető figyelembe, mint például
Ha a bérlő magánszemély, akkor a választott mód (10 százalékos költséghányad vagy tételes költségelszámolás) szerint megállapított jövedelmed után a 15 százalék adóelőleget kell negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig a NAV-hoz befizetned.
Ha a bérbeadásból származó bevételed kifizetőtől származik, az adóelőleget ő fizeti meg. Ez esetben adóelőleg-nyilatkozatot kell tenned, és az alapján számított jövedelem lesz az adó alapja. Ha nem nyilatkozol, a bevétel 90 százalékát tekintik az adóelőleg alapjának. Ugyanakkor a kifizető az adóelőleg alapjának megállapításakor költségként legfeljebb a bevétel 50 százalékát veheti figyelembe. Ha ettől több a tényleges költséged, azt az éves adóbevallásban számolhatod el. Ha viszont bevalláskor kevesebb költséget tudsz igazolni, mint amiről a kifizetőnek nyilatkoztál, akkor különbözeti bírságot kell fizetned.
Nem kell adóelőleget levonnia a kifizetőnek a lakásbérbeadásból származó bevételből, ha nyilatkozol arról, hogy a bérbeadásból származó jövedelmedet az általad más településen 90 napot meghaladóan bérelt lakás díjával csökkenteni fogod.
Ingatlan bérbeadása adómentes szolgáltatásnak minősül az áfaalany bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül.
Kivétel:
Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem után szociális hozzájárulási adót (szocho-t) nem kell fizetni.
Magánszemélyek esetében a bérleti díj önálló tevékenységből származó jövedelemként lesz adóköteles, így az adóbevallásban, külön az erre szolgáló sorban kell szerepeltetni az összeget.
Ha ingatlanod átmeneti időre biztosítod szálláshelyként, továbbá például takarítási, reggeliztetési szolgáltatástokat nyújtasz, akkor ez a tevékenység nem egyenlő a bérbeadással, hanem szálláshely-szolgáltatási tevékenység, melyre eltérő jogszabályok vonatkoznak.
Kalkulátorunk csak az ingatlan-bérbeadás adóját számolja, a szálláshely-szolgáltatás utáni adót nem.
Magánszálláshely az a nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás folytatása céljából, magánszemély vagy egyéni vállalkozó által hasznosított lakás vagy üdülő hasznosítása, ahol a szobák száma legfeljebb nyolc, és az ágyak száma legfeljebb tizenhat.
A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély magánszálláshely-szolgáltatási tevékenységként nyújt szálláshelyet az adóévben ugyanannak a személynek 90 napot meg nem haladó időtartamra. Ezt a tevékenységet csak adószámos magánszemélyként vagy egyéni vállalkozóként lehet végezni. A magánszemélyeknek be kell jelenteni a település jegyzőjénél is a tevékenységet a nyilvántartásba vételhez.
Szálláshely-szolgáltatóként az adószámos magánszemélyek önálló tevékenységből származó jövedelemként adózhatnak, vagy választhatják a tételes átalányadózást is. A szálláshely-szolgáltatás továbbá áfaköteles is.
A termőföld haszonbérbe adása a termőföld vagy halastó magánszemély tulajdonosa vagy haszonélvezője által egy vagy több évre, írásban kötött megállapodás alapján, ellenérték fejében a föld használati jogosultságának átengedése mező-, erdőgazdasági, illetve halászati hasznosításra. A halastó ugyan nem termőföld, de bérbeadása megegyezik a termőföldével.
Kalkulátorunk csak az ingatlan-bérbeadás adóját számolja, a termőföld bérbeadása utáni adót nem.
A termőföld bérbeadásából származó bevétel egésze külön adózó jövedelem, az adó mértéke 15 százalék. Ez a jövedelem adómentes akkor, ha a haszonbérbe adás határozott időre kötött megállapodás, szerződés alapján legalább 5 évre szól.
A termőföld bérbeadásából származó jövedelmet a magánszemélynek nem kell bevallania, ha a jövedelem kifizetőtől származik és a kifizető az adót levonta, vagy ha a termőföld bérbeadásából származó jövedelem mentes az adó alól.