Leggyakrabban az új építésű lakások vásárlói találkozhatnak az albetétesítés kifejezéssel. Emellett sokszor felmerülhet a tisztább jogi helyzet teremtése érdekében a használt, osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetében is. Az elmúlt időszakban az energiaárak emelkedése miatt élénkült fel az igény a használt többlakásos ingatlanok albetétesítése iránt.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Mit takar az albetétesítés fogalma?
Albetétesítésnek nevezzük azt az ingatlan-nyilvántartási eljárást, amikor a társasházi ingatlanok (lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, például tároló) önálló helyrajzi számot kapnak. Társasházat olyan épületre lehet alapítani, amely legalább két lakás vagy egy lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiséget tartalmaz.
Az albetétesítés eljárásával egyedileg beazonosíthatóvá válnak az önálló ingatlanok és az illetékes földhivatal megnyitja azok társasházi külön tulajdoni lapját.
Mikor történhet meg, mi a feltétele?
Az albetétesítés a társasház alapító okirat benyújtásával kezdeményezhető, kérelemre induló földhivatali eljárás. A folyamat során a földrészlet helyrajzi száma lesz a társasház ún. törzslapja, míg a társasházban található ingatlanok önálló helyrajzi számot kapnak, amikor a földhivatal megnyitja az úgynevezett különlapokat (pl.: 1234/A/1 megjelöléssel).
Albetétesíteni csak a már felépült és használatbavételi engedéllyel rendelkező épületet lehet. Az építés alatt álló ingatlanok esetében egy ún. előzetes társasház alapító okiratot nyújt be az beruházó a földhivatalba. Az előzetes okirat azonban csak a várható helyrajzi számokat tartalmazza és jelöli a későbbi társasház alapítás szándékát.
Milyen dokumentumok szükségesek az albetétesítés elvégzéséhez?
Új építésű ingatlanok esetében:
- jogerős (véglegessé vált) használatbavételi engedély vagy hatósági bizonyítvány és
- épületfeltüntetési vázrajz.
szükséges az épület ingatlan-nyilvántartásban történő feltüntetéséhez.
Ezzel az első lépéssel azonban még csak az épület kerül fel az ingatlan-nyilvántartási térképre, továbbá a tulajdoni lapon az ingatlan megnevezése fog megváltozni például beépítetlen területről lakóházra és udvarra.
- Ezt követően az épület egyes szintjeiről és külön helyrajzi számon bejegyezni kért önálló rendeltetési egységeiről (pl.: lakások, tárolók, gépkocsibeállók) a megvalósult állapotot tartalmazó, földmérő által készített és a földhivatal által záradékolt ún. vektoros vázrajzot (alaprajzot) kell benyújtani a társasház alapító okirat mellékleteként.
Az alapító okirat és a vázrajz együtt határozza meg az albetéteket, amelyekről új tulajdoni lapot fog nyitni a földhivatal.
Van különbség a használt ingatlanok albetétesítésének folyamatában?
A használt ingatlanok esetében korábban az építési hatóságtól, jelenleg pedig az illetékes önkormányzattól szükséges hatósági bizonyítványt igényelni az önálló rendeltetési egységek meglétéről és számáról. Országszerte eltérő a gyakorlat ebben. Egyes esetekben a korábbi használatbavételi engedélyt is elfogadják, amennyiben az tartalmazza a rendeltetési egységeket (pl. ha kétlakásos lakóépületről szól), másol viszont ez nem elegendő.
Az önkormányzat helyszíni szemle keretében állapítja meg a rendeltetési egységek jellegét és számát. Hatósági bizonyítványt ezt követően abban ez esetben állít ki, ha az országos és helyi építési szabályoknak is megfelel a tényleges kialakítás. Vizsgálják ilyenkor a gépjármű tárolás kötelezően betartandó szabályait is, amelyek teljesítése szintén a hatósági bizonyítvány kiadásának feltétele.
Mi a következménye az albetétesítésnek?
Amikor megtörténik az albetétesítés, a földhivatal a földrészlet tulajdoni lapjáról átjegyzi a tulajdonosok tulajdonjogát az alapító okiratban megjelölt albetétek tulajdoni lapjaira az azokra vonatkozó terhekkel együtt.
Az albetétesítés során tehát megtörténik a tulajdoni lapon található terhek (pl. jelzálogjog, haszonélvezeti jog) átjegyzése a külön tulajdoni lapokra. Ehhez a teherjogosultak (pl. bank, önkormányzat, Magyar Államkincstár, haszonélvező) hozzájárulására is szükség van, főleg, ha időközben az ingatlan helyrajzi száma is megváltozott az előzetes társasház alapító okirathoz képest.
Az új építésű ingatlanok vásárlása során a banki finanszírozás gyakran úgy történik, hogy a földrészletből a lakást megtestesítő eszmei hányadrészt vonja be fedezetbe és terheli meg a pénzintézet jelzálogjoggal, valamint elidegenítési és terhelési tilalommal. Ezt követően a földrészletről az önálló tulajdoni lappal rendelkező albetétesített ingatlanra jegyzik át ezeket a terheket a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével egyidejűleg.
Az albetétesítés egy tisztább jogi helyzetet teremt, mivel a tulajdonosok tulajdonjoga az általuk megvásárolt ingatlan (pl. lakás) külön tulajdoni lapjára kerülnek átvezetésre, ahol már csak az ő ingatlanjukat terhelő terhek fognak szerepelni.
Az albetétesítés megszünteti a közös tulajdont a társasház többi tulajdonostársával. Amennyiben valaki kizárólagos tulajdonaként vásárolt meg egy lakást, az albetétesítés után létrejövő külön tulajdoni lapon már csak ő fog szerepelni tulajdonosként.
Jár-e tulajdonjoggal az albetétesítés?
Amennyiben a vevő még nem fizette ki a megvásárolt ingatlan teljes vételárát és ezáltal a tulajdonjog bejegyzési engedély még nem lett benyújtva a földhivatalhoz, úgy az albetét tulajdonjoga még az eladót illeti meg.
A még el nem intézett földhivatali kérelmek (ún. széljegyek) az albetétesítés során megnyitott külön tulajdoni lapra kerülnek átvezetésre. Ha a földhivatal a vételár kifizetésének hiánya miatt tartja függőben a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét, akkor csak a teljes vételár kifizetése és az eladó tulajdonjogról lemondó nyilatkozatának benyújtását követően fog a vevő az albetéten tulajdonjogot szerezni.
Miért fontos ellenőrizni a vásárlás előtt, hogy megtörtént-e az albetétesítés?
A tulajdoni lap letöltésével könnyen meggyőződhetünk arról, hogy megtörtént-e már az albetétesítés, hiszen látni fogjuk, hogy társasházi ingatlanról van-e szó vagy nem.
Ha nem történt még meg az albetétesítés, akkor több tulajdonos esetén még osztatlan közös tulajdonban vannak a tulajdonostársak. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonostársaknak elővásárlási joga van, tehát ha valamelyik tulajdonostárs el akarja adni az ingatlanát, akkor tértivevényes levélben értesíteni kell valamennyi tulajdonostársat a vételi ajánlatról abban az esetben is, ha több száz tulajdonostársról van szó.
Az albetétesítést követően erre csak abban az esetben van szükség, ha a társasház alapító okirat elővásárlási jogot állapít meg a tulajdonostársak részére.
Sokszor találkozhatunk például ikerházakkal, ahol osztatlan közös tulajdonban vannak a tulajdonostársak és egy használati megosztási megállapodás rendezi közöttük a használati viszonyokat. Ebben a dokumentumban rögzítik azt, hogy az ingatlannak ki melyik részét használhatja kizárólagosan vagy közösen a másik tulajdonostárssal.
Ilyen esetben a társasház alapításával elvégezhető az albetétesítés, amelynek következtében az egyes lakások külön helyrajzi számot fognak kapni, amennyiben az építési szabályoknak megfelelően épültek fel.
A lakásvásárlás során mindenképpen javasolt megfelelő garanciát kérni az eladótól az albetétesítés elvégzésére, mivel ebben az esetben lehet az új tulajdonos a legnagyobb biztonságban.
A blogcikk szerzője Dr. Fekete Bálint ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
