Tisztelt Hitelnet!
Honlapjukon láttam, hogy sokan kérnek Önöktől tanácsot, illetve segítséget, ezért én is bátorkodom Önökhöz fordulni egy összetett problémával kapcsolatban. Feleségemmel 28 évesek, fiatal házasok vagyunk és szeretnénk egy Budapest melletti településen egy ingatlant megvásárolni, mely felújításra szorul ugyan, de a település adottságaiból és a helyi ingatlanárakhoz viszonyítva a 4,3 milliós kialkudott vételár miatt egy nagyon jó vétel lenne számunkra. A vételárat két forrásból szeretnénk kiegyenlíteni, az egyik egy a feleségem munkahelyétől felvett 3 millió Ft-os kamatmentes, állami lakáskölcsön, a fennmaradó 1,3 millió forintot pedig a két gyerekre megelőlegezett CSOK-ból. Az ingatlan egyébként 96 nm-es, komfortos, tehát minden kritériumnak megfelel.
A történet itt végződhetne szépen is, de elmerülve a pénzintézetek és a hatósági ügyek világában számos kérdéssel találtuk szembe magunkat, amire sajnos már az 5. OTP-ben sem kaptunk kielégítő választ. Eddig minden bankfiókban más-más, eltérő információt kaptunk a CSOK-ról és munkáltatói kölcsönről, illetve minden fiók bedobott egy akadályozó tényezőt, amit később a másik OTP fiók cáfolt, vagy tetézett.
Az egyik ilyen kardinális kérdés az ingatlan terhelhetősége. Minden fiókban azt az információt kaptam, hogy ha például lakáshitelre lenne szükségem a vételár kiegyenlítéséhez, akkor abban az esetben mind a CSOK, mind a kamatmentes munkáltatói kölcsön önerőnek számítana és lehetne mellé felvenni kölcsönt. Mi ugye jelen esetben magára az ingatlan megvásárlására még nem szeretnénk felvenni banki kölcsönt, mert sokkal kedvezőbben tudunk így hozzájutni a vételárhoz, azonban a felújításhoz már szeretnénk felvenni. Mivel a jogszabályi korlátozás miatt egy ingatlan terhelhetősége a forgalmi értékéhez képest maximum 80 %-ban van meghatározva, és nyilván a munkáltató (állami intézmény) is és a megelőlegezett CSOK miatt az állam is jegyez be rá jogot, jogokat, ezért adódik a kérdés, hogy nem utasítják-e el a támogatási kérelmünket azért, mert ebben az esetben ugye a teljes vételár ezekkel az eszközökkel lenne kiegyenlítve. Számomra ellentmondásos, hogy ha banki kölcsönnel kombinálnám a vásárlást abban az esetben nem tekintenék 100 %-ig terheltnek az ingatlant, ebben az esetben pedig az egyik fiók információi alapján nem kaphatok támogatást, mert 100%-ig terheltnek tekintik, ha nem veszek fel hitelt is. Maga az ingatlan egyébként forgalmi értékét tekintve többet ér, mint a kialkudott vételár, így ebből a szempontból nem lehetne akadály a vételár ilyen módon történő kiegyenlítése, de itt jön a fekete leves, amit semmilyen jogszabály, vagy tájékoztató nem ír elő, csupán az OTP belső munkarendje (ez talán hasznos információ lehet Önöknek is) ami azt mondja ki, hogy amennyiben az ügyintéző úgy érzékeli, hogy az ingatlan vételára nem reális a piaci értékéhez viszonyítva és felmerül a gyanú a visszaélésre, úgy értékbecslővel felértékelik az adott ingatlant és amennyiben 30% eltérés van bármilyen irányban a vételár és a piaci érték között, úgy a CSOK kérelmet el kell utasítaniuk. Lehet, hogy mi vagyunk túl körülményesek és túl alaposak, de elolvastunk minden ide vonatkozó jogszabályt, tájékoztatót és nonszensznek tartjuk mindkét problémakört, viszont nagyon szeretnénk hozzájutni ehhez az ingatlanhoz és a CSOK által nyújtott támogatáshoz valamint a munkáltatói kölcsön által nyújtott nagyszerű lehetőséghez is, de folyamatosan falakba ütközünk és sajnos az a vélemény alakult ki bennünk, hogy a pénzintézetek ügyintézői még annyit sem tudnak a CSOK-ról, feltételekről mint mi.
Azért fordultunk Önökhöz, hogy ne az igénylés során érjen minket meglepetés és kapjunk előzetesen egy szakvéleményt, esetleg tanácsot, hogy hogyan járnánk a legjobban.
Valóban vonatkozik a 80 %-os megkötés abban az esetben is, ha a CSOK-ot hitel nélkül igényeljük meg, illetve a munkáltatói kölcsönt is felvesszük? A megelőlegezett CSOK ugyan kölcsönnek számít addig ameddig nincs teljesítve, de hogyan vonatkozhat erre az esetre ez a korlátozás, amikor kvázi hitelbírálat nincs is ebben az esetben?
Miért nem tekintik ilyen jellegű terhelésnek a munkáltatói kölcsönt, ha banki hitellel együtt veszem fel, míg banki hitel nélkül már kölcsönnek tekintik.
Azt gondolom, hogy ha a bank oldaláról nézem ezt, kockázati szempontból, sokkal de sokkal biztonságosabb és megfontoltabb lépés ez a részünkről, mintha piaci hitellel is kalkulálni kellene. Egyébként ezt az akadályt csak egy fiók említette, más helyeken azt mondták, hogy ez nem így van.
Önök szerint a fent említettekkel számíthatok bonyodalmakra, illetve kérelem elutasításra, vagy ez csak az adott fiók tájékozatlanságából, a banki hitel erőltetéséből adódott és máshol ezzel nem lesz problémám?
Válaszukat és segítségüket előre is köszönöm.
Tamás
Kedves Tamás!
Az OTP Bank CSOK igénylés során az ingatlan terhelhetőségébe nem számítja bele a támogatás összegét akkor, ha meglévő gyermekek után igénylik. Ellenben, ha vállalt gyermekek után szeretnék igényelni, akkor a megelőlegezett kedvezmény és a hitel együttes összege nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át. Ugyanez a helyzet munkáltatói kölcsön igénylésekor is. A maximális 80%-os terhelhetőségbe a munkáltatói kölcsönnek is bele kell férnie.
Az Önök esetében tehát - amennyiben az értékbecslő reálisnak tartja a 4,3 millió forintos vételárat - akkor annak 80%-áig terjedhet a megelőlegező CSOK és a munkáltatói kölcsön összege. A vételár fennmaradó részét tehát készpénzből kellene fedezni. Mivel az ingatlan így már maximálisan terhelt lesz, ezért a felújításhoz erre az ingatlanfedezetre további kölcsönt sajnos nem tudnak felvenni. (Ha az ingatlan értékbecslő által megállapított értéke magasabb a vételárnál, akkor azt veszik alapul, amennyiben - mint ahogy Önt is tájékoztatták - nincs 30%-nál nagyobb eltérés a vételár és a forgalmi érték között.)
Van azonban olyan hitelintézet is, amely a megelőlegező CSOK-ot nem veszi teherkét figyelembe, így a munkáltatói kölcsön és a megelőlegező CSOK együttes igénybevételével kiegyenlíthető a vételár. Erre az ingatlanra további, felújítási hitel azonban ekkor sem vehető fel. Ez ügyben további információért kérjük, keresse a lakóhelyéhez legközelebbi Hitelnet irodát.
