Gyakori, hogy egy ingatlan úgy kerül a piacra, hogy még különböző terhek vannak rajta. Ezért kivétel nélkül minden esetben, amikor ingatlan adásvételére készülsz, ajánlott a tulajdoni lapot alaposan áttanulmányozni. A terheket a tulajdoni lap harmadik részében találod meg. Összegyűjtöttük, milyen terhei lehetnek egyáltalán egy ingatlannak, illetve hogyan zajlik a leggyakoribb eset, vagyis a jelzálogjoggal terhelt ingatlan tehermentesítése.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Melyek az ingatlan leggyakoribb terhei?
A vásárlás előtt mindenképp érdemes tisztában lenned azzal, hogy milyen terhekkel bír az ingatlan, és döntened kell arról is, hogy a terhekkel együtt vagy pedig tehermentesen kívánod megvásárolni azt. Sorra vesszük, hogy milyen terhekkel találkozhatsz.
Jelzálogjog vagy önálló zálogjog
A tulajdoni lapon a legtöbbször ezeket a bejegyzéseket találhatod meg. Amikor egy ingatlant kölcsönből vásároltak, akkor jellemzően ezen terhek valamelyike lesz a biztosíték arra, hogy a kölcsön visszafizetésre fog kerülni. Általában a kölcsön összege és járulékai erejéig terheli az ingatlant.
Jelzálogjogot jegyeznek be például az állami támogatások fedezetére, így az adóvisszatérítési támogatás és a családi otthonteremtési kedvezmény biztosítására is.
Elidegenítési és terhelési tilalom
Jellemzően a jelzálogjog biztosítására elidegenítési és terhelési tilalmat is alapítanak a hitelezők. A tilalom azt a célt szolgálja, hogy a hozzájárulásuk nélkül ne lehessen a továbbiakban megterhelni, tehát másik hitelt felvenni rá vagy annak tulajdonjogát átruházni.
Végrehajtási jog
Ez a teher azt jelenti, hogy a végrehajtó az adott ingatlant lefoglalta. A háttérben valamilyen tartozás áll, amely nem került kiegyenlítésre és végül az ingatlant vonták végrehajtás alá. Ha más módon nem vezet eredményre a végrehajtás, akkor az ingatlant árverési úton fogják értékesíteni, és abból lesz rendezve a fennálló tartozás.
Haszonélvezeti jog, özvegyi jog
A két jog tartalmában megegyezik. A haszonélvező, valamint aki özvegyi joggal rendelkezik, az ingatlant birtokolhatja, használhatja, hasznait szedheti, azonban rendelkezni nem jogosult az ingatlannal, tehát például nem adhatja el. A tulajdonos viszont átruházhatja az ingatlant a haszonélvező beleegyezése nélkül is, kivéve, ha a szerződésben ezzel ellentéteset kötöttek ki.
Szolgalmi jogok, vezetékjog
A szolgalmi jog és vezetékjog alapján a jogosult a más tulajdonában álló ingatlant használhatja egy meghatározott célra. Általában csak az ingatlan egy bizonyos részére korlátozódik ez a használat. Vezetékjog esetén például arra a részre, ahol az adott víz vagy villanyvezetéket elvezették. Ezek egy része adottság, és a tehermentesítés nem indokolt, illetve az is előfordulhat, hogy nem is lehetséges.
Milyen lehetőségek vannak a jelzálogjoggal terhelt lakás tehermentesítésre?
Nagyon gyakori élethelyzet, hogy a még a kölcsön visszafizetése előtt szándékoznak a tulajdonosok eladni a lakásukat, házukat.
Nézzük, hogy mik az opciók a tehermentesítésre, ha jelzálogjoggal terhelt ingatlant vennél:
- Az eladó vállalja, hogy tehermentesíti az ingatlant a saját erejéből, megtakarításaiból. Vevői szempontból ez a legbiztonságosabb mód, ugyanakkor a legritkább is. Amennyiben ugyanis banki kölcsön segítségével vásárolta azt, úgy az esetek többségében a tulajdonosnak nincsen módja saját forrásokból tehermentesíteni.
- A második lehetőség, amikor az általad fizetett önerő elegendő a tehermentesítéshez. Ilyenkor közvetlenül a végtörlesztési igazoláson megjelölt számlára utalod a tehermentesítéshez szükséges összeget, ami a vételár részét képezi.
- A harmadik eset pedig az, amikor az általad igényelt banki hitel útján történik az ingatlanon lévő kölcsön végtörlesztése. Ilyenkor tulajdonképpen a kölcsön visszafizetése után maradt összeg az, ami a bankok között zajló kölcsön végtörlesztését követően ténylegesen az eladóhoz kerül.
Hogy zajlik a tehermentesítés?
A tehermentesítési folyamatot mindig azzal kell elindítani, hogy a banktól igazolást kérsz a fennálló hitelről, tehát a teherről. Ez tulajdonképpen egy végtörlesztési igazolás. Erre az eladónak, a vevőnek és – ha a vevő hitelt vesz fel, akkor – a finanszírozó banknak, továbbá az adásvételi szerződést készítő ügyvédnek is szüksége lesz.
Az adásvételi szerződésben rögzítésre kerül majd a tehermentesítési módja, továbbá a banki feltételek és természetesen a fizetendő összegek pontos ütemenként, valamint a bankszámlaszámok, ahová az utalást teljesíteni kell.
A tehermentesítés (végtörlesztés) megtörténte után a bank törlési engedélyt ad ki a bejegyzett terhekre vonatkozóan. Az ügyintézést azzal kell folytatni, hogy a törlési engedélyt az eladónak be kell nyújtania az illetékes földhivatalba. Ha van még fennmaradó vételárrész, amelyet a vevőnek ki kell fizetnie az eladó részére, akkor azt érdemes az adásvételi szerződésben biztonsági okokból a törlési engedély földhivatalba történő benyújtásához kötni.
Mivel gyakori élethelyzet, ezért egy terhelt ingatlan adásvétele szinte rutinfolyamatnak mondható. Ugyanakkor hosszabb ügyintézési időre, több papírmunkára kell számítani, és mindenképpen alaposabb körültekintéssel kell eljárni.
A blogcikk szerzője Dr. Fekete Bálint ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
