Lakáshitel igénylés során elfogadható ingatlanfedezetek

Lakáshitelt általában akkor igénylünk, ha banki hitel segítségével kívánunk lakóingatlant vásárolni vagy építeni, esetleg meglévő lakóházunkat vagy lakásunkat szeretnénk bővíteni, felújítani, illetőleg korszerűsíteni. A lakáshitellel való finanszírozás megoldás lehet építési telek vásárlásakor is. Ugyancsak lakáshitellel történik a korábban felvett lakáscélú hitelek kiváltása is.

Az ingatlanfedezetes kölcsön biztosítékául a fedezetül felajánlott ingatlanra alapított, a hitelintézet javára bejegyzett önálló zálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése szolgál.

Fedezetként minden önállóan forgalomképes, használatbavételi engedéllyel rendelkező, Magyarország területén fekvő, nem speciális céllal üzemeltetett, magánszemély tulajdonában lévő, vagy magánszemély tulajdonába kerülő ingatlan vagy telek bevonható. A bankok meghatározzák a fedezetként elfogadható ingatlan minimum értékét. Ez pénzintézetenként eltérő. Egy ügyletbe legfeljebb 3 ingatlan vonható be fedezetként.

kalkulátor

Lakáshitel kalkulátor

Tekintse meg az elérhető banki lakáshitel lehetőségeket a Hitelnet kedvezményeivel

Lakáshitelek összehasonlítása

Lakáshitel fedezetként tehát elfogadható a hitelcél szerinti ingatlan. Ha azonban valamely oknál fogva nem szeretnénk megterhelni a célingatlant, vagy esetleg nem rendelkezünk a lakáshitel felvételéhez szükséges saját erővel, akkor egyéb ingatlanfedezet bevonására is van lehetőség.

Lakáshitel igénylés során milyen ingatlanok fogadhatók el fedezetként?

  • Családi ház, ikerház, sorház, üdülő, hétvégi ház
  • Lakás
  • Garázs (önálló helyrajzi számmal rendelkező, és csak kiegészítő fedezetként)
  • Vegyes funkciójú ingatlan (amennyiben a lakórész nagyobb)
  • Beépítetlen építési telek

Az ingatlanok komfortosságával kapcsolatos elvárások

A fedezetül felajánlott ingatlannak legalább komfortosnak kell lenni.

Komfortos ingatlan:

  • legalább 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával,
  • vízzel ellátott főzőhelyiséggel,
  • fürdőhelyiséggel és WC-vel,
  • közművesítettséggel, melegvíz-ellátással és egyedi fűtési móddal rendelkezik.

Alapfeltétel, hogy az értékbecslő által végzett helyszíni szemle időpontjában teljesülnek a komfortosság feltételei. Ha időközben elkezdődött a felújítás, és emiatt az ingatlan részben visszabontott állapotú (pl. nincsen működő fűtési rendszer, vagy a nyílászárók eltávolításra kerültek), akkor az ingatlan adott állapotban nem fogadható el. Ilyen esetben a szükséges minimum feltételek teljesítése után pótszemle szükséges.

A komfortosság mellett tehát az alábbi követelményeknek való megfelelés szükséges:

  • működő fűtési rendszer (felszerelt hőleadókkal),
  • legalább 1 db lakható szoba (padlóburkolattal vagy burkolásra előkészített sík aljzatbeton kiegyenlítéssel),
  • kész fürdőszoba és wc (fal-, és padlóburkolattal, szaniterekkel),
  • működő melegvíz-ellátás
  • konyhában vízkiállás megléte (konyhabútor hiánya nem akadály).
  • Gázzal történő fűtési rendszerek esetén a leszerelt gázóra nem elfogadható. A befogadáshoz szükséges annak visszaszerelése. Olyan fűtés, mely nem képezi az ingatlan szerves részét (tehát mobil, pl. villamos hősugárzó, thermo ventillátor és a PB gázpalackos fali fűtő), nem elfogadható fűtési mód.

Korszerűsítendő ingatlan esetén nem probléma, ha az ingatlan fenti feltételeket nem teljesíti, de a korszerűsítés befejezéséig meg kell, hogy felejen az ingatlan valamennyi fenti feltételnek.

Üdülőt, hétvégi házat, építési telket nem minden bank fogad el fedezetként. Beépítetlen telek fedezet esetén további követelményeket is támasztanak a bankok az ingatlannal szemben. Lehet minimum alapterületre vonatkozó elvárás. Jellemző, hogy kizárólag lakóingatlan építésére alkalmas, lakóövezeti, közterületről közvetlenül (gépjárművel) megközelíthető építési telek lehet fedezet. Teljes mértékben művelés alól kivett területnek kell lennie. Ami a közműveket illeti, legalább víz és villany közműnek kell lenni telken belül vagy telekhatár előtti közterületen. Ez utóbbi esetben közvetlen rácsatlakozási lehetőségnek biztosítottnak kell lenni.

Üzlet/iroda: a legtöbb banknál nem fogadható el fedezetként. Az üzlethelyiséget/irodát elfogadó hitelintézetek kizárólag belterületen, jelenleg is használatban lévő iroda vagy működési engedéllyel rendelkező, kiskereskedelmi tevékenységet (kivéve vendéglátás) folytató üzletet fogadható el fedezetként. A működési engedély / hatósági igazolás (pl. NÉBIH) és bérbe adott ingatlan esetén a banki követelményeknek megfelelő bérleti szerződés kötelezően benyújtandó.

Fedezetként el nem fogadható ingatlanok:

  • teremgarázshely használati joga
  • művelési ág alól (akár részben) ki nem vett területet tartalmazó ingatlan
  • műhely
  • vegyes funkciójú ingatlan, amennyiben a NEM lakófunkció rész nagyobb a lakófunkció résznél
  • ártérben elhelyezkedő ingatlan
  • amelyre nem köthető kikötésmentes tűz- és elemi kár kockázatra vagyonbiztosítás.

Nem lehet az ingatlan fedezet az alábbi terhelések valamelyike esetén:

  • bejegyzett jelzálogjogok bármelyikének jogosultja magánszemély,
  • tartás-, öröklési- és életjáradék jog szerepel a fedezetül szolgáló ingatlanon, kivéve, ha annak jogosultja adósként az ügyletbe bevonásra kerül,
  • végrehajtási joggal, felszámolási eljárással, perfeljegyzéssel terhelt 

A tulajdoni lapon feltüntetett elfogadható jogok, bejegyzések, terhek:

  • telki szolgalmi jog,
  • földmérési jelek,
  • villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog,
  • vezetékjog,
  • vízvezetési és bányaszolgalmi jog,
  • telek-átalakítási tilalom elrendelése;
  • földhasználati jog,
  • egyéb (lakásépítés esetén az építési szándékot nem akadályozó vagy korlátozó) építésügyi korlátozás, bejegyzés iránti kérelem vagy megkeresés elutasítása (pl. beépítési kötelezettség biztosítására elidegenítési tilalom),
  • magassági építési korlátozás,
  • természetvédelmi vagy műemlékjelleg fennállása,
  • haszonélvezeti jog, vagy özvegyi jog (haszonélvező, illetve az özvegyi jog jogosultja is adóstársként bevonásra kerül a hitelbe)
  • tartás-, öröklési- és életjáradék jog szerepel a fedezetül szolgáló ingatlanon, ha annak jogosultja adósként az ügyletbe bevonásra kerül/korábban már adósként/adóstársként szerepelt az ügyletben.
  • elő-/visszavásárlási jog, amennyiben az alábbi feltételek együttesen teljesülnek:
    • kizárólag építési hitelnél a fedezetként bevont hitelcél ingatlanon szerepel, és a Magyar Állam és/vagy az önkormányzat a jogosultja,
    •  azt az Állam/önkormányzat beépítési kötelezettség teljesítése céljából jegyeztette b,.
    • banki zálogteher, elidegenítési és terhelési tilalom, illetve az ügylettel kapcsolatos, a Magyar Államot megillető terhek bejegyeztetéséhez az elő-/visszavásárlási jog jogosultja írásban, legalább teljes bizonyító erejű magánokiratban hozzájárult. A hozzájárulást akkor is meg kell kérni, ha az elő-/visszavásárlási jog biztosításául nem kötöttek ki elidegenítési és terhelési tilalmat
  • önkormányzat elidegenítési és terhelési tilalma, amennyiben az önkormányzat a banki zálogjog bejegyzéséhez hozzájárulását adja
  • 03.15. előtti ranghely fenntartás az alábbi feltételekkel. (2014.03.15. után nincs lehetőség törölt zálogjog ranghelyének fenntartására). Amennyiben az ingatlan tulajdoni lapjára 2014. március 15. előtt ranghely-fenntartás került bejegyzésre, akkor a ranghely fenntartással biztosított követelés összegét úgy kell figyelembe venni, mintha az már egy határozattal bejegyzett jelzálogjog lenne.

Az ingatlanfedezettel szemben támasztott további, speciális szabályok

Az ingatlan jogi rendezettsége

Az ingatlannak jogilag rendezettnek kell lenni. A valós állapotnak egyeznie kell az ingatlan nyilvántartásban lévő állapottal, a tulajdoni lap a valós viszonyokat kell, hogy tartalmazza. Ha a fedezetül felajánlott ingatlan egy családi ház, de a földhivatalban gyümölcstárolóként tartják nyilván, akkor fedezetként nem elfogadható. Továbbá, amennyiben a korábbi, vagy a jelenlegi tulajdonosok bármelyike átépítést, vagy bővítést végzett az épületen, fontos, hogy az fel legyen vezetve a térképmásolatra.

Ha a fedezetként szolgáló ingatlan címe nem vagy nem teljesen szerepel a tulajdoni lapon  önkormányzati igazolást kérhet a bank a helyrajzi számhoz tartozó pontos címről. Újépítésű lakások esetén a társasház alapító okirat is elfogadható, amennyiben az tartalmazza a pontos címet.

Szerkezetei megkötés

A fedezetként elfogadható ingatlanokra szerkezeti megkötés nincs, tehát könnyűszerkezetes és tégla ingatlan egyaránt megfelelő. Könnyűszerkezetes ingatlan finanszírozása – több pénzintézetnél is – kizárólag ÉME/ÉMI engedély benyújtása esetén lehetséges. Vályogházat nem minden bank fogad el fedezetként. Vályog, illetve vegyes falazatú ingatlanok esetén az értékbecslő kiemelten ellenőrzi a műszaki tartalmat és állapotot.

Osztatlan közös tulajdon

Osztatlan közös tulajdonú ingatlan is elfogadható, ha a lakóingatlan önállóan is forgalomképes, műszakilag a többi ingatlantól elhatárolt, külön (önálló) bejárattal és közművekkel (külön mérőóra) rendelkezik.

Az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlannál – lakásszámtól függetlenül – kötelező a használati megosztási szerződés, amelyben egyértelműen azonosíthatónak kell lenni a fedezetként szolgáló ingatlannak.

Használati megosztási szerződés

A használati megosztási szerződés ügyvéd által ellenjegyezett vagy közjegyző által készített megállapodás, amelyet a minden tulajdonostársnak, haszonélvezeti/özvegyi jog jogosultnak alá kell írnia.

A szerződés melléklete a használati megosztási vázrajz (lakások esetén szintenkénti alaprajz), amelyen az egyes tulajdonostársak, haszonélvezeti/özvegyi jog jogosultak által használt részek egyértelműen fel vannak tüntetve. A valamennyi fél által aláírt és ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett vázrajzot szintén be kell nyújtani a bankhoz.

A megosztási szerződésben a jogutódlás kérdését is rendezni kell. Lakásvásárlás esetén a használati szerződésnek tartalmaznia kell, hogy a jogutódokra is kiterjed.

Lakásvásárlás esetén a tulajdonostársak elővásárlási jogról való, teljes bizonyító erejű magánokiratban tett lemondó nyilatkozatát is be kell nyújtani a hitelintézethez. Ha az ügyfél egy adásvételi szerződésben a lakással együtt gépkocsi tároló, gépkocsi beálló, tároló tulajdoni hányadát is megvásárolja, úgy ezekre vonatkozóan is szükséges az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat benyújtása, függetlenül attól, hogy e részek nem képezik a hitel fedezetét.


Utolsó módosítás: 2020. április 06. hétfő

Tegye fel kérdését, szóljon hozzá Ön is a fenti témához!

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

CAPTCHA AREA


Hozzászólások

Kriszta szerint:

2020-09-05 - 19:08

Üdvözlöm!
A kérdésem a fentiekkel kapcsolatban az lenne, hogy ha egy rendezett jogi hátterű, belterületi telken áll egy jelenleg lakhatatlan, felújításra szoruló ház, akkor erre ad a bank lakáshitelt? Illetve mennyivel térhet el az ingatlan becsült értéke a vételártól?
Köszönöm!

Hitelnet.hu szerint:

2020-09-08 - 13:58

Kedves Kriszta!
Amennyiben a telken lévő lakóingatlan korszerűsítése lenne a hitelcél, úgy megoldható lehet a finanszírozás korszerűsítési hitel keretében. Javasoljuk, hogy töltse ki online adatlapunkat és a további részletek ismeretében Szakértőink személyre szabott, díjmentes tájékoztatást készítenek Önnek. Irodáinkban díjmentesen vállaljuk a teljes körű hitelügyintézést is!

Szabolcs szerint:

2020-04-01 - 07:35

Szép napot!
Az lenne a kérdésem, hogy az gondot jelenthet, hogy a konyha és belterület külön helyen van? Fallal elválasztva. Ez a csak a CSOK Hitelnél kritérium ? Mi a feleségemmel sima lakáshitelt szeretnénk felvenni és minden stimmelne is, de az értékbecslő szerint kell egy lyukat vágni a falba az ajtónak a konyha és a szoba között.

Hitelnet szerint:

2020-04-02 - 11:33

Kedves Szabolcs,
Lakáshitel fedezetkén legalább komfortos ingatlan fogatható el. Komfortos az az ingatlan, amely legalább 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával, vízzel ellátott főzőhelyiséggel, fürdőhelyiséggel és WC-vel, közművesítettséggel, melegvíz-ellátással és egyedi fűtési móddal rendelkezik. Akkor fogadható el fenti ingatlan fedezetként, ha az értékbecslő által tartott helyszíni szemle időpontjában teljesülnek a komfortosság feltételei. Így valóban szükséges, hogy a konyha nem külön bejáraton, hanem a házból legyen megközelíthető.

János szerint:

2014-07-06 - 00:15

Üdvözlöm!
Arról érdeklődnék, hogy erdősített és erdőnek minősített területet elfogadnak-e lakásvásárlás céljából önerőnek?
Köszönöm!

Hitelnet.hu szerint:

2014-07-06 - 22:55

Kedves János!
Erdősített és erdőnek minősített területet pénzügyi partnereink nem fogadnak el kiegészítő ingatlanfedezetként. A plusz fedezet lakóház, hétvégi ház, üdülő, esetleg beépítetlen területként nyilvántartott építési telek lehet.

Tegye fel kérdését, szóljon hozzá Ön is a fenti témához!

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

CAPTCHA AREA


Hasonló bejegyzések