Jelzáloghitel feltételek 2020

Mi a jelzáloghitel?

A jelzáloghitel ingatlanfedezettel nyújtott kölcsön. A fedezetül bevont ingatlanra jelzálogjog kerül bejegyzésre a hitelnyújtó bank javára. Az adós jövedelme mellett ez a kölcsön visszafizetésének másik biztosítéka.

kalkulátor

Jelzáloghitel kalkulátor

Tekintse meg az elérhető banki jelzáloghitel lehetőségeket a Hitelnet kedvezményeivel

Jelzáloghitelek összehasonlítása

Jelzáloghitel típusai

A jelzáloghitel két alapvető típusa:

  • Lakáshitel – bármilyen lakáscélra, valamint lakáscélú hitel kiváltására felvehető
  • Szabad felhasználású hitel – konkrét hitelcél megjelölése nélkül, valamint nem lakáscélú hitel kiváltására igényelhető

Jelzáloghitelek kamatperiódusa

Jelzáloghitel többféle kamatperiódussal is igényelhető.

Referenciakamat alapú hitelek

A rövid, referenciakamat alapú jelzáloghitelek egy évtizeddel ezelőtt még kedvező választásnak tűntek, mivel lényegesen alacsonyabb kamat mellett törleszthettük így kölcsönünket, mintha hosszabb kamatperiódusú hitelt választottunk volna.

Referenciakamat alapú jelzáloghitel esetén az adós által fizetendő törlesztő részletet a referenciakamat és a kamatfelár együttes mértéke határozza meg. Az alkalmazott referenciakamat – pénzintézettől függően – általában a 3, 6 vagy 12 havi BUBOR. A kamatfelárat a hitelintézet határozza meg. A referencia kamat – az alkalmazott típusától függően – 3, 6 vagy 12 havonta változhat, így a törlesztő részletünk is ennek megfelelő időközönként módosulhat. A banki kamatfelár lehet szintén változó – például 5 évente – de lehet akár a futamidő végéig is fix. Ezek a termékek tehát hosszú távon kevésbé kiszámíthatók, lényegesen több kockázatot rejtenek, mint a hosszabb kamatperiódusban vagy a teljes futamidő alatt fix termékek.

Hosszú kamatperiódusú és fix jelzáloghitelek

A legalább 5 éves kamatperiódusban rögzített hitelek már alacsonyabb kockázatúak, mint a referenciakamat alapú hitelek, hiszen ebben az esetben a hitel kamata és így törlesztő részlete biztosan nem változik 5 évig.

Szintén hosszabb távon kiszámítható terméknek tekinthetők a 10 éves kamatperiódusú jelzáloghitelek. Ezek ma már lényegesen kedvezőbb kamatszinten érhetők el a korábbihoz képest. Sok esetben szembesülünk azzal, hogy 10 éves kamatperiódusú jelzáloghitel választása esetén azonos vagy közel azonos kamatszintet érhetünk el, mint korábban referenciakamat alapú hitel esetén. Éppen ezért az MNB ajánlása is a legalább 10 évig fix hitelek mellett szól.

Azt is megtehetjük, hogy a teljes futamidő alatt fix kamatú konstrukciót választunk. Akár 20 évre is fixálhatjuk törlesztő részletünket. Ezzel teljes mértékben kizárjuk a kamatkockázatot.

Jelzáloghitel feltételei

Jelzáloghitel megfelelő jövedelem- és ingatlanfedezettség esetén igényelhető. További fontos, hogy megfeleljünk az előírt személyi feltétételeknek is.

Személyi feltételek

KHR

Alapvető kritérium minden pénzintézetnél, hogy a hitelfelvevő adatai negatív tartalommal nem szerepelhetnek a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR, korábban BAR lista).

Ez alól a szabály alól kivételt két eset jelenthet, de ez is csupán egy-egy bankpartnerünknél. Valamint ezekben az esetben is kizárólag lakáscélú jelzáloghitel igényelhető, szabad felhasználású nem:

  • Az adós legalább 6 hónapja passzív KHR státuszú – a pozitív hitelbírálat ez esetben sem automatikus. Meghatározó az, hogy milyen és mekkora összegű hitel esetében történt mulasztás és ez mennyi idő után került rendezésre
  • Az adós 1 éven belül, maradéktalanul, saját maga visszafizette korábbi mulasztását.

Életkor

Jelzáloghitel igénylésénél az adós életkorának a 18. életévet minden esetben el kell érnie, a kölcsön lejáratakor pedig nem lehet idősebb – pénzintézettől függően – 70-75 évnél. A futamidő ennek megfelelően kerül meghatározásra. Futamidő tekintetében azonban különbséget kell tenni az alapján, hogy szabad felhasználású vagy lakáscélú jelzáloghitelről van szó:

  • Szabad felhasználású hitel esetén a maximum futamidő 20-25 év általában, de van olyan bank is, ahol ez a típusú jelzáloghitel legfeljebb 10 évre vehető fel
  • Lakáscélú jelzáloghitelek maximum 25-30 éves futamidőre igényelhetők.

Nem feltétlenül érdemes a leghosszabb futamidő mellett dönteni. Sok esetben csupán néhány ezer forintos eltérés van a 20 és 25 éves futamidőre számolt törlesztő részlet között, ugyanakkor az 5 évvel hosszabb futamidő alatt lényegesen többet fizetünk vissza.

Jövedelemfedezettség

Jelzáloghitel felvételéhez elengedhetetlen a megfelelő jövedelemfedezettség. 2015. január 1. óta a pénzintézetek a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) alapján végzik a jövedelemvizsgálatot. A JTM az ügyfelek rendszeres jövedelmének meghatározott arányában maximalizálja az új hitelfelvételkor vállalható törlesztési terheket, ezáltal mérsékli az ügyfelek eladósodását. A számítás során az új hitel terhei mellett figyelembe kell venni a hiteligénylő(k) minden fennálló hiteléhez kapcsolódó törlesztési terhét, pl. hitelkeret összegét, hitelkártya tartozást, stb. Ugyanakkor rendelkezésre álló jövedelemként csak a hivatalosan igazolt nettó jövedelem (munkabér, vállalkozói jogviszonyból származó jövedelem, nyugdíj, családi pótlék, stb.) számítható be. A háztartás igazolt jövedelme összevontan kerül figyelembevételre.

JTM limitek

A 2019. július 1. óta érvényes JTM szabályok alapján az 5 évnél hosszabb futamidejű, forint alapú jelzáloghiteleknél – a kölcsön kamatperiódusának hosszától függően – az alábbi JTM mutatókat alkalmazzák a hitelintézetek:

Mutatunk néhány példát arra, hogy fentieket a gyakorlatban miként kell figyelembe venni:

500.000 Ft igazolt nettó jövedelem alatt

  • 5 éves kamatperiódusú hitel esetén: az igénylő összes havi törlesztő részlete (a már meglévő és felvenni kívánt kölcsön) nem haladhatja meg jövedelmének 35%-át.
  • 10 éves kamatperiódusú hitel esetén: az igénylő összes havi törlesztő részlete (a már meglévő és felvenni kívánt kölcsön) nem haladhatja meg jövedelmének 50%-át.

500.000 Ft-ot elérő igazolt nettó jövedelem esetén

  • 5 éves kamatperiódusú hitel esetén: az igénylő összes havi törlesztő részlete (a már meglévő és felvenni kívánt kölcsön) nem haladhatja meg jövedelmének 40%-át.
  • 10 éves kamatperiódusú hitel esetén: az igénylő összes havi törlesztő részlete (a már meglévő és felvenni kívánt kölcsön) nem haladhatja meg jövedelmének 60%-át.

Ingatlanfedezettség

Az ingatlanfedezettség vizsgálatánál kiindulópont ugyanazon rendelet, mint amely a JTM szabályait tartalmazza. A HFM mutató az ingatlanfedezet arányában korlátozza a felvehető hitel nagyságát. A HFM (Hitelfedezet Mutató) lényege, hogy forint alapú jelzáloghiteleknél a kitettség nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át. Ezen előírás minden pénzintézetre vonatkozik, de ezen belül az egyes bankok saját belső finanszírozási arányokat alakítottak ki. Ennek eredményeként a ténylegesen nyújtható hitelösszeg – az ingatlan területi elhelyezkedésétől, ügyfélminősítéstől függően – sok esetben 80%-ánál kisebb arányú is lehet.

A maximálisan felvehető jelzáloghitel összegét az is befolyásolja, hogy lakáscélú vagy szabad felhasználású hitelről van szó. Szabad felhasználású hitelek általában 10%-kal kisebb finanszírozási arányban vehetők fel.

Ez azt jelenti, hogy egy 20 millió forint értékű ingatlanra megyeszékhelyen – megfelelő jövedelemfedezettség esetén – maximum 16 millió forint összegű jelzáloghitel vehető fel, ha az lakáscélú. Szabad felhasználású jelzáloghitel esetén előfordulhat, hogy ugyanezen ingatlanra „csupán” 14 millió forint adható. Ugyanakkor egy kisebb településen lévő, ugyancsak 20 millió forint értékű ingatlan esetében lehetséges, hogy – belső banki szabályozás alapján – a megengedett finanszírozási arány csupán 50-60-70%, így a felvehető jelzáloghitel összege 10-12-14 millió forint lehet.

Jelzáloghitel fedezeteként minden bank maximum 3 ingatlant fogad el egy hitelügyletben. Az ingatlanok minimális értékére vonatkozó előírás pénzintézetenként eltérő. Szerkezeti megkötés is lehetséges: vályogház nem fogadható el jelzálogfedezetként minden banknál, továbbá könnyűszerkezetes ingatlant sem finanszíroz minden pénzintézet, ha nincs rá ÉME/ÉMI engedély.

Általában az alábbi ingatlantípusok fogadhatók el fedezetként: lakás, családi ház, sorház, ikerház, hétvégi ház, üdülő, építési telek. Jelzáloghitel fedezeteként elfogadható ingatlanokkal kapcsolatban további részletes tájékoztatás IDE kattintva olvasható.

Jelzáloghitelek átfutási ideje

Jelzáloghitelek esetén – a termékjellemzőkből adódóan – néhány hetes átfutási idővel lehet számolni. Ez legkedvezőbb esetben – például ha egy tehermentes ingatlanra szabad felhasználású jelzáloghitelt veszünk fel – 3 hét is lehet.

Számolni kell azzal, hogy a bank elsőként értékbecslést készíttet. Ez az értékbecslés megrendelésétől számítva 5 munkanapot igénybe vehet. A hitelbírálat hosszúságát befolyásolja, hogy szükséges-e hiánypótlás valamely dokumentum tekintetében, illetve adott banknál éppen hány ügylet vár bírálatra. A pozitív hitelbírálat után a bank elkészíti a szerződéseket, amit a hitelfelvevőknek megküld áttanulmányozásra. Erre minimum 3 napot kell biztosítani az ügyfelek részére, s csak ezt követően történhet a szerződéskötés, amit közjegyzői okiratba foglalás követ. A szerződéseket ezt követően el kell juttatni a területileg illetékes földhivatalba. Ez személyes ügyintézés esetén 1 nap alatt megtörténhet, banki ügyintézés esetén azonban 1-1,5 hetet is igénybe vehet. Folyósításra a kölcsönszerződésben meghatározott folyósítási feltételek teljesítését követően kerülhet sor.


További bejegyzések a témában:

Emelkedhet a törlesztés a moratórium után? Pontosított az MNB!

A válsághelyzet miatt március 18-án bejelentett többpontos gazdasági intézkedéscsomag egyik eleme, hogy magánszemélyek és vállalkozások március 18-áig megkötött hiteleinek tőke- és kamatfizetési kötelezettsége 2020 év végéig felfüggesztésre kerül. Az első kérdés, ami minden érintettben felmerült: milyen többletköltséggel jár a fizetési moratórium az adósok számára? Az MNB már korábban is jelezte, ...

2020-05-21

Kinek intézheti jelzáloghitel átjegyzését másik lakásra?

Tisztelt Hitelnet! Szeretném megkérdezni, hogy van-e lehetőség arra, hogy a tulajdonomra bejegyzett jelzálogjogot átírják a lányom és férje saját ingatlanára. Én 2007-ben engedélyeztem, hogy a férjemmel közös tulajdonunkra lányom és férje jelzálogjogot jegyeztessen be. A feltétel az volt, hogy 2014 decemberében le kell venni az ingatlanunkról a jelzálogjogot, amibe ők bele is egyeztek. ...

2020-05-13

Megéri a moratórium alatt megspórolt törlesztő részletet előtörlesztésre fordítani?

A törlesztési moratórium nagy segítség azok számára, akik a jelenlegi helyzetben elvesztették munkahelyüket vagy csökkent háztartásuk havi bevétele. De megéri-e annak is a fizetési moratóriumban maradni, aki ugyan továbbra is tudna törleszteni, de a moratórium időszakában félretett törlesztő részletet inkább a kölcsön előtörlesztésére használná fel? Ennek az egyik leggyakoribb olvasói kérdésnek pr...

2020-04-14

Hitelkártyák, folyószámlahitelek, eszközkezelős és felmondott hitelek – így érinti a fizetési moratórium

Mint ismeretes a 2020. március 18-ig folyósított hitelekre törlesztési moratórium került kihirdetésre. Azóta is számos kérdés érkezik olvasóinktól azzal kapcsolatban, hogy a hitelkártyák, folyószámlahitelek esetében miként érvényesül a fizetési halasztás. Továbbá szeretnék tudni, hogy a moratórium érvényes-e az Eszközkezelős díjfizetésekre, valamint a felmondott vagy végrehajtás alatt lévő hitelek...

2020-04-08

Ezt kell tenni, ha továbbra is törlesztenénk hitelünket!

Mint ahogy arról korábbi cikkünkben már írtunk, a 2020. március 18-án huszonnégy órakor fennálló szerződések alapján már folyósított lakossági és vállalati kölcsönökre automatikus fizetési moratórium lép életbe 2020. december 31-ig. Vannak azonban, akik nem kívánnak élni a fizetési haladék lehetőségével. Nekik nyilatkozatot kell tenniük. Mutatjuk, hogy ezt miként tehetik meg az egyes hitelintézete...

2020-03-30

Ezek a fizetési moratórium részletszabályai

A március 25-én kihirdetésre került kormányrendeletből megismerhetjük a napok óta emberek ezreit foglalkoztató fizetési moratórium részleteit, azaz mit is jelent a gyakorlatban a fizetési moratórium az adósokra nézve. Az ügyfelek számára kedvező feltételeket jelent: a bankok ugyanis nem számíthatnak fel kamatos kamatot a halasztott kamattörlesztésre, valamint a moratórium lejáratát követően nem em...

2020-03-26

Törlesztési moratórium: Nem kell hiteltörlesztést fizetni év végéig

A koronavírus világjárvány nemzetgazdaságot érintő hatásának enyhítése érdekében március 18-án többpontos gazdasági intézkedéscsomag került bejelentésre. Ennek egyik pontja, hogy magánszemélyek és vállalkozások március 18-áig megkötött hiteleinek tőke- és kamatfizetési kötelezettségét 2020 év végéig felfüggesztik, illetve a március 19-től felvett új fogyasztási hitelek THM értéke maximalizálásra k...

2020-03-19

Mit tehetünk, ha építkezésnél elfogyott az önerő?

Kedves Hitelnet! A következő kérdésem van. Építkezésre igényeltem a banktól 5 millió Ft csok hitelt és a 2,6 millió Ft támogatást (2 gyermekre). Az önerőm elfogyott. Leadtam a bankba a számlákat és vártam, hogy akkor folyósítsák az első részt, azonban a bank értékbecslője szerint nem értem el a kívánt építési szakaszt ahhoz még 3 milliót el kell költenem. Nekem nincs 3 millió Ft-om, így ezt nem...

2020-03-10

Kinek adható ki a jelzálogtörlési kérelem?

Tisztelt Hölgyem/Uram! Egy lakóház ingatlant szeretnék megvásárolni, melynek jelenlegi tulajdonosa X úr. A folyamat elindult, lassan haladunk előre, a különféle várt és váratlan akadályokon bukdácsolva. Az előző tulajdonos, az egykori Y úr, anno hitelt vett fel. Ennek kapcsán banki jelzálogot jegyeztek be az ingatlanra. A házat évekkel ezelőtt eladta. A tulajdonos váltásnál a vásárló X úr vá...

2019-03-13

A hitelfedezeti biztosítás érvényesíthető akkor is, ha van adóstárs?

Tisztelt Hitelnet! Az alábbi kérdésem lenne. Amennyiben ingatlanfedezetes bankhitelt vennék fel adóstárssal (feleségem) és mindketten hitel visszafizetési biztosítást is kötnénk, akkor a halálom esetén a hiteltartozást a biztosító fizeti-e vissza, ha a biztosítási feltételek teljesülnek vagy az egyébként egészséges, munkaképes és munkával rendelkező adóstársamnak kell-e tovább fizetnie a törles...

2019-02-07