Zártkerti ingatlan: ezekre figyeljünk az adásvételnél

money.hu
money.hu
Olvasási idő: 7 perc

Tipp: Személyi kölcsön igénylés előtt mindenképp kalkulálj, hogy minél több pénzt spórolhass a számodra legjobb konstrukcióval.

A money.hu célja, hogy jól járj! Ezért ingyenesen és regisztráció nélkül összehasonlíthatod kalkulátorainkban a pénzügyi termékeket, és minden fontos tudást, tapasztalatot átadunk cikkeinkben. Szakértőink díjmentesen és személyre szabottan válaszolnak kérdéseidre, segítenek hitel vagy megtakarítás, befektetés témában is.

Magyarországon becslések szerint 200 ezer hektárnyi területen, hozzávetőlegesen 1,15 millió klasszikus zártkert található. Állapotuk javarészt elhanyagolt, a tulajdonosi viszonyok pedig számtalan esetben rendezetlenek. Sokaknak mégis ezek jelentik az egyetlen megfizethető lakhatási lehetőséget. Hogyan alakultak ki a zártkertek? Hol találhatóak? Hogy történik az adásvétel? Mire figyeljünk, ha zártkerti besorolású ingatlant szeretnénk vásárolni hitelből?

Az ingatlanárak emelkedésével és a koronavírus nyomában járó kitelepülési hullámmal a zártkerti ingatlanok iránti kereslet egyre inkább fellendült. Az ország egyes népszerű térségeiben, például a Balatonnál vagy a nagyobb városok külterületein szinte versengés alakult ki ezekért az ingatlanokért. Akadnak azonban olyan régiók is, ahová a városokból kiszorulók költöznének az olcsóbb lakhatás reményében.  

Mi a zártkert?

A zártkert mint fogalom mára már csak a köznyelvben és néhány tulajdoni lapon maradt fenn. Ez a telektípus az 1950-es években jött létre. Ekkor a nagyüzemi gazdálkodás keretei közt bizonyos terményeket nem tudtak  megtermelni, ezért a gazdáknak kisebb területeket hagytak saját művelésre. Ezek a háztáji gazdaságok váltak idővel hobbikertté, hétvégi telekké, majd a 1970-es évektől nyaralóvá.

A telekkönyvi nyilvántartásokban korábban létezett a belterületi, külterületi és a zártkerti kategória is, 1994-től viszont a besorolás átalakult, azóta elhelyezkedése miatt a zártkert a külterülethez tartozik.

Mi az a művelés alól kivett terület?

2015 közepétől egészen 2017 év végéig adott lehetőséget az állam a zártkerti ingatlanok tulajdonosainak, hogy egy egyszerűsített eljárás keretében kivonják földjüket művelés alól. Ez azt jelenti, hogy a kivont területekre többé nem vonatkoznak olyan agrárjogi megkötések az adásvétellel kapcsolatban, amelyek a mezőgazdasági területeket védik. 

A művelés alól kivett területekre már nem érvényes a termőföld védelméről szóló törvény, ami megköveteli a művelési ágnak megfelelő termelést, és kötelezővé teszi a gyomnövények terjedésének megakadályozását is. Emellett más beépíthetőségi szabályok vonatkoznak a kivont területekre, így a telek értéke a többszörösére is nőhet, főleg, ha olyan területen fekszik, amelyet az önkormányzat idővel valószínűleg belterületbe von. 

Sokan nem voltak tisztában a lehetőség jelentőségével, vagy nem jutott el hozzájuk a rendelet híre, így lemaradtak a módosításról. Nekik végleges, más célú hasznosítás iránti engedélyt kell kérvényezni az ingatlanügyi hatóságnál, ami egy lényegesen hosszabb jogi folyamatot jelent. 

zártkert

A zártkerti támogatási program 

Az állam zártkerti revitalizációs programot indított, hogy a falvakban és kistelepülések határában élők a kihasználatlan földterületekben rejlő lehetőséget jobban kiaknázhassák, és újrainduljon a hagyományos gazdálkodás. A pályázatokon támogatják zártkertek megközelítését szolgáló utak javítását, a villamosenergia-ellátás kiépítését és egyéb közműfejlesztéseket, valamint gyümölcsfa- és szőlőtelepítéseket.

Mire ügyeljünk külterületi ingatlanok vásárlásakor?

Mindenképpen kérjük ki a tulajdoni lapot, hogy milyen besorolás alá tartozik a megvásárolandó ingatlan. Ha nincs kivonva művelési ág alól, az adásvételi folyamat nem csak hosszabbá válik, de meg is hiúsulhat a kifüggesztési eljárás miatt. 

Megkönnyíti a dolgunkat, ha a tulajdoni lapon lakóingatlan szerepel, mivel gazdasági épületek vásárlásakor nem igényelhetünk CSOK-ot. Amennyiben lakóingatlan szerepel a nyilvántartásban, a családi otthonteremtési kedvezmények nyitva állhatnak előttünk is.

Feltétlenül érdeklődjünk az önkormányzatnál, hogy a jövőben várhatóak-e a infrastrukturális fejlesztések a településen. Sőt, az is fontos kérdés, hogy tervezik-e a terület bevonását belterületbe, amennyiben igen, idővel megtöbbszörözhetjük ingatlanunk árát. 

2021-ben ráadásul 27 százalékról 5 százalékra csökkent az új lakásokra vonatkozó áfafizetési kötelezettség, ami az 5 milliós áfa-visszatérítési lehetőséggel együtt felélénkítette az olcsóbban megvásárolható zártkerti telkek piacát a nagyvárosok környékén.  

A zártkert beépíthetősége

Ha a telek mérete minimum 720 négyzetméter, a beépíthetőség maximum 3% lehet, míg az ennél kisebb földterületen a felépítmény nem haladhatja meg a 30 négyzetmétert. Mégis a legtöbb városszéli egykori zártkerti területeken sorban állnak az ennél jóval nagyobb házak, amelyeket a szabály betartása nélkül építettek.  

A kiköltözők gyakran tartósan letelepedtek ezekben az övezetekben, így sokszor együttes erővel eredményesen harcolták ki a térség lakóterületté nyilvánítását.  A folyamat főleg a budapesti, illetve a nagyvárosi agglomerációban figyelhető meg, ahol az emelkedő ingatlanárak mellett a vásárlók kedvezőbb lakhatási lehetőségeket kerestek. 

Zártkert négyzetméterárak 2022-ben

Utaltunk rá, hogy a zártkert ma már hivatalosan nem használt kategória. Ennek ellenére a tulajdoni lapokon még sok esetben így szerepel. Azonban jelenleg a külterületi és belterületi besorolás létezik, a zártkert a külterülethez tartozik. 

Mivel a zártkert megnevezést még sokan használják a mindennapokban is, számos ingatlanhirdetésben is így szerepel. Ha zártkertre keresnél az ingatlan.com-on, kattints a “részletes keresés”-re, és a “szerepeljen a hirdetésben” mezőben írd be, hogy zártkert. Ezzel könnyen kilistázhatod azon zártkerti hirdetéseket az ország egész területéről, ahol a hirdetésfeladó a szövegben megadta ezt a besorolást. 

A zártkertek négyzetméterára számos paraméter függvénye. Többek között függ a terület elhelyezkedésétől, besorolásától, beépíthetőségétől, valamint az esetlegesen rajta lévő épület(ek) jellegétől és állapotától.

Zártkert adásvétel: milyen hitellehetőségekkel élhetünk?

A bankok nem minden esetben adnak lakáshitelt zártkerti ingatlanok megvásárlásához. Amennyiben zártkerti ingatlant szeretnél vásárolni, nagyon lényeges, hogy megnézd, a tulajdoni lapon mi a megnevezése az épületnek. Ha lakóingatlan, akkor szerencsésebb helyzetben lehetsz, mivel akkor akár a CSOK-ra is alkalmas lehet, egyes bankok pedig lakáshitel fedezeteként is elfogadhatják. Ennek nagyon alaposan utána kell járni, még mielőtt belevágnál az adásvételbe. Érdemes hitelszakértő segítségét igénybe venni, aki tisztában van a bankok hitelezési feltételeivel.

Szerencsére más alternatívák is rendelkezésünkre állnak, ha beleszerettünk egy ingatlanba, de nem áll rendelkezésünkre elég önerő a vásárláshoz. Akik gyermeket szeretnének, felvehetik a maximum 10 milliós szabad felhasználású babaváró hitelt, amely már egy gyermek születése után is kamatmentessé válik. Emellett a személyi hitelek piacán is körbenézhetünk, ezek ugyanis szintén szabad felhasználásúak, ráadásul a lakáshitelekkel ellentétben a kölcsönt nagyon rövid átfutási idővel és önerő nélkül is felvehetjük. 

chatsimple