Gyakran találkozunk olyan ügyletekkel, melynek során osztatlan közös tulajdonú ingatlanon valósul meg egy-egy új lakásépítés, vagy ilyen ingatlanon található a megvásárolni kívánt használt lakás. Hitel és CSOK egyaránt igényelhető ebben az esetben is, ha benyújtjuk az ehhez szükséges Használati megállapodást! Gyakori kérdés, így összefoglaljuk, hogy mit kell tartalmaznia a Megállapodásnak, mire figyeljünk az elkészítésénél.

Használati megállapodás

A Használati megállapodás osztatlan közös tulajdonú, vagyis közös helyrajzi számon lévő ingatlanok használatának megosztásáról szóló szerződés. Ha ilyet kell készíttetnünk a banki finanszírozáshoz, ügyeljünk arra, hogy csak ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyzői okiratba foglalt formában fogadható el.

Kötelező tartalmi elemek

A Megállapodásban szerepelnie kell az ingatlan összes tulajdonosának, haszonélvezőjének, használati jogosultsággal rendelkező személynek. Fel kell tüntetni a legfontosabb személyes adataikat (név, születési hely, idő, anyja neve, lakcím, állampolgárság, cselekvőképesség). Ha kiskorú vagy gondnokolt szereplő is van, úgy gyámhivatali jóváhagyás is szükséges. A Megállapodást minden szereplőnek beazonosíthatóan alá kell írnia (olvasható név és aláírás) a keltezés helyének és idejének megjelölésével.

Meg kell adni a célingatlan adatait: természetbeni címét, helyrajzi számát.

A Használati szerződés az alábbi információkat rögzíti

  • A társtulajdonosak tulajdoni hányadának mértéke, esetleges haszonélvezeti jog (támogatások igénylésnél a támogatott ingatlanon haszonélvezeti jog alapítása kizáró ok)
  • Adott ingatlanon lévő lakó- és egyéb épületek (tároló, garázs, stb.) helyiségeinek megnevezése, területe, elhelyezkedése, használati jogosultsága
  • A külön használatban álló épületek megközelíthetősége – más személy használatában lévő területen szükséges-e átjárni

Ha a célingatlan közútról nem megközelíthető, akkor a bejárást biztosító ingatlant a zálogkötelembe be kell vonni, például: saját használatú út esetében, bejegyzett szolgalmi út esetén ez nem szükséges

  • Közüzemi mérőórák felszereltsége – önálló mérőórák (fő- és almérő) vannak-e, van-e közösen használt és közös mérőórával rendelkező közüzemi szolgáltatás. Ha igen, úgy rögzíteni kell a felek közötti elszámolás módját. Meg kell adni a mérőóra területi elhelyezkedését (saját vagy más által használt területen található).
  • Telek használata – mely területek kizárólagos használatúak és melyek közös használatúak

A Használati megállapodás kötelező melléklete

Vázrajz – az érintettek által két tanú előtt beazoníthatóan aláírva (szignó nem elegendő), keltezve

A Vázrajzzal szemben támasztott további követelmények:

  • Áttekinthető, olvasható, az utcáról történő megközelítés feltüntetésével
  • A finanszírozással érintett ingatlanilletőség kiemelt jelöléssel határolt (számozás, betűjel, stb.)
  • A Vázrajzon és a Megállapodásban rögzített jelöléseknek, számozásoknak meg kell egyezniük.
  • Telek és épülethatárok méterben történő feltüntetése akkor is szükséges, ha szerepel a méretarány.

Egyéb rendelkezések

  • A Használati megállapodás nem tartalmazhat a jogutódokra vonatkozó kizáró rendelkezést.
  • Ha többlethasználat mutatkozik, a Megállapodásnak ki kell térnie arra, hogy a tulajdonostársaknak a megosztással kapcsolatban többlethasználat jogcímén nincsen egymással szemben követelésük.

Amennyiben a tulajdonostársak a tulajdoni hányadukat meghaladó használatért a másik félnek díjat fizetnek, úgy a Megállapodásban rögzíteni kell ennek mértékét és fizetési módját.

  • január 1. után kelt Megállapodásoknál az ügyvédi ellenjegyzésnek meg kell felelnie az Ügyvédi Törvény előírásainak.

CSOK, illetve támogatások igénylése esetén

Családi otthonteremtési kedvezmény és Otthonteremtési kamattámogatott kölcsön esetén a támogatott személyeknek is rendelkezniük kell az ingatlan használatáról.

A 16/2016 (II.10) Kormányrendelet 43.§ (1) bekezdés v.) pontja és a 17/2016. (II.10) Kormányrendelet 30.§ (1) bekezdés 20. pontja alapján: „annak tényét, hogy a több önálló lakásból álló, osztatlan közös tulajdon esetén a családi otthonteremtési kedvezménnyel érintett lakásra vonatkozóan a támogatott személy kizárólagos használati joga áll fenn, közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt, a támogatott személy részére a lakás teljes területének használatára jogosító használati megállapodással” szükséges igazolni a jogosultság feltételeinek meglétét.

Meglévő Használati megállapodásra vonatkozó feltételek

  • Meghatalmazott által aláírt Megállapodás csak akkor fogadható el, ha az ügyvéd vagy közjegyző előtt került aláírásra.
  • Nem fogadható el olyan Megállapodás, amely
  • 10 évnél régebben kelt,
  • Építés, bővítés előtti állapotra vonatkozik,
  • A tulajdonostársak egyike sem azonos a jelenlegi tulajdonosi körrel, még akkor sem, ha a Megállapodás tartalmazza a jogutódlást.
  • Ha a Megállapodásból hiányzik a fentiekben ismertetett tartalmi követelmények valamelyike, akkor banki döntéstől függően a megállapodás utólagosan kiegészíthető vagy új Megállapodást szükséges készíteni.
  • Ha a Megállapodás nem rendelkezik a közüzemi mérőórákról, akkor az összes tulajdonos közös új, beazonosíthatóan aláírt, dátummal ellátott, 2 tanúval ellenjegyeztetett Nyilatkozatban rögzítheti a mérőórák helyzetét. A Nyilatkozat a Használati megállapodás elválaszthatatlan része.
  • A hiányos Vázrajz szintén kiegészíthető utólagosan. Ugyancsak feltétel az összes tulajdonos beazonosítható aláírása, dátum és 2 tanúval való ellenjegyeztetés.
  • Vázrajz helyett elfogadható lehet a Kormányhivatal által kiállított hivatalos térképmásolat is, amennyiben azon a szükséges méretek, valamint aláírások és dátum olvasható formában szerepel.

Osztatlan közös ingatlanra történő hitelfelvétel

Az osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetén is elérhető lakáshitelek aktuális törlesztő részletét ismerje meg online lakáshitel kalkulátorunk (https://hitelnet.hu/hitelkalkulator/lakashitel-kalkulator/) segítségével, majd kérje Szakértőink személyre szabott, díjmentes tájékoztatását online adatlapunk (https://hitelnet.hu/ajanlatkeres/) kitöltésével!





Feliratkozás az új kérdésekre/válaszokra
Visszajelzés
61 hozzászólás
Inline Feedbacks
Minden hozzászólás megtekintése

Üdvözlöm,
Adott egy telek, melyen kettő különálló családi ház található (osztatlan közös tulajdon). A kisebbik ház került értékesítésre, ezt szeretnénk mi megvenni lakáshitel és csok segítségével. A telken egy vízóra van, mely hivatalosan az eladó házhoz tartozik, viszont innen kapja a vizet a másik ház is. Hitel szempontjából elegendő lenne csak a másik házat lekötni a rendszerről, esetleg almérőt kellene felszerelni vagy mindenképp kettő főmérő szükséges?

Üdvözöm!
Használati megosztási szerződést megkötni csak a földhivatali bejegyzést követően lehet vagy attól függetlenül is megköttethetik?
Előre is köszönöm!

Üdvözlöm!
Támogatás igénylése miatt szeretnénk használati megosztási szerződést kötni egy osztatlan közös tulajdonban lévő ikerházra. Az egyik tulajdonos azonban elzárkózik, végig sem hallgat.
Van mód arra, hogy nélküle kössük meg a szerződést, esetleg jogi következménye legyen számára, hogy miatta nem tudjuk igényelni a támogatást?

Üdvözlöm,
tulajdonosok vagyunk egy osztatlan közös területen másik két tulajdonos mellett. Szeretné vevőjelöltünk banki hitellel megvásárolni a tulajdonunkat és a Bankjuk friss használati megállapodást kér tőle vagyis tőlünk és ez annak a feltétele, hogy megítéljék a folyósítást.
Az egyik tulajdonos társunk aláírná a dokumentumot, de a másik nem szeretné rossz indulatból. Ilyenkor van megoldás vagy örökre rajtunk marad a tulajdonunk a másik tulajdonos társ miatt? Esetleg van olyan eljárás, amivel kérelmezni tudjuk bármilyen szervnél, (Földhivatal, Önkormányzat), hogy kötelezzenek minket mint Tulajdonosokat, hogy beadjunk egy friss megállapodást? Az előző megállapodás 20 éve lett megkötve, ügyvéd-közjegyző nélkül, az előző tulajdonos cégek aláírásával.
Köszönöm szépen válaszát!

Jó napot kívánok.
Van egy telkünk, aminek hárman vagyunk a tulajdonosai.
A kérdésem az lenne, hogy a beleegyezésem nélkül el tudják-e adni a telket. Ami egy építési telek.
Előre is köszönöm válaszát.

Üdvözlöm!
Azt szeretném megkérdezni, hogy a cikkben szereplő használati megállapodás formai és tartalmi követelményeit (pl. 10 évnél nem régebbi keltezés) melyik jogszabály rögzíti?

Üdvözlöm.
Közös udvarban lakunk. Az udvar mindkét felén 2-2 ház van. Mindkét oldal külön helyrajzi számon szerepel, sőt külön utca számot is kapott. Az egyik oldal 1/1 részben az enyém.
Az lenne a kérdésem, hogy jogilag helyes lenne-e, ha kerítéssel külön bejárattal leválasztanám az udvart.
Köszönöm.

Mit jelent pontosan a ” jogutódra vonatkozó kizáró rendelkezés”? Ha azt szeretném, hogy az esetleges örökösöm újratárgyalhassa a megállapodást, akkor ez a kitétel hogyan értelmezendő?

Jó napot!
Ha osztatlan közös tulajdonú 3 lakásos ház társasházzá alakul, hogyan kell fizetni az ezzel kapcsolatban felmerült költségeket? A tulajdoni hányad alapján, vagy 3 felé kell osztani a költségeket?
Köszönöm szépen!

Jó napot!
Kérdésem az lenne, hogy van egy házam kerttel, amire 3 vagyunk tulajdonosok az unokatestvéreimmel, de még nincs megosztva. Azt akarták, hogy mondjak le az elővásárlási jogomról, mert ők el akarták adni az ő részüket, de mivel nem történt a megosztás, hogy melyik az ő részük, ezért nem mentem bele. De már elkezdtek fenyegeti azzal, hogy ők bérleti díjat fognak tőlem kérni, mert használom az ő részüket vagy megbíznak valakit, akinek el adják a részüket és ide fog beköltözni, hogy ők jogi útra fogják vinni ezt az egészet, ha nem egyezek bele.
Ezt megtehetik? És én mit tudok csinálni. hogy minden jól végződjön? Menjek ügyvédhez. mit tegyek? Köszönöm válaszát.

Üdvözlöm!
Osztatlan közös tulajdonban két lakás található. (földszinti, emeleti) Az ingatlanban 3/4 tulajdonrészem van, azaz az alsó lakás és a felső lakás fele az enyém. A további 1/4 rész tulajdonosa ismeretlen helyen, külföldön tartózkodik. Ingatlanrészén több végrehajtás van. A használati megállapodás elkészíthető-e az ő belegyezése nélkül? Illetve a végrehajtás jogosultjainak hozzá kell-e járulni a megállapodáshoz?
Köszönöm válaszát!

Üdv,

Osztatlan közös tulajdon esetében a nagyobb rész kerülne eladásra banki hitelfelvétellel. Minden mérőóra külön van, kivéve a víz. Használati megállapodást kellene készíttetnünk, illetve egy sima almérőt elhelyezni? A kis rész családon belül, de gyermek nevén van. A gyámügyi jóváhagyás muszáj, vagy a szülő aláírhatja?

Köszönöm.

Üdvözlöm.
Osztatlan közös tulajdonú ingatlanunkra Használati megállapodásról szóló szerződést akar velünk aláíratni az egyik tulajdonos, eladná lakását (8 tulajdonostárs van a házban), melyre a vevő jelzáloghitelt akar felvenni.
A megállapodás aláírása érintheti-e hátrányosan a többi lakástulajdonost? lakásaink esetleg nem kerülnek veszélybe az adós esetleges nemfizetése esetén?
Köszönöm.

Nálunk nincs szolgalmi jogbejegyzés! Egy megállapodás van, hogy mivel máshogyan nem tudom megoldani a bejárást, így a szomszéd telkén tudok bejönni!
Kérdésem az lenne, hogy ez csak a gyalogos bejárásra vonatkozik vagy autóval is bemehetek? Ez a megállapodásban nem szerepel! A szomszéd buszokkal sokszor elállja a bejáratot meg gyalogosan is nehézkes bejutni!
Megteheti ezt?

Üdvözlöm.
Az lenne a kérdésem, hogy nekem édesapámmal van egy ingatlanunk, aminek a fél telek részét szeretnénk eladni, viszont az ingatlanra 2 éve felvettünk jelzáloghitelt, hogy megvegyem a 2 testvérem részét. Akkor 24.5M Ft-ra becsülték fel az ingatlant és mi 8M Ft-ot vettünk fel.
A bank így belemenne a fél telek eladásába?

T. Cím!
A kérdésem a következő. Osztatlan közös telken van két ingatlan. A tulajdonomban levő saját ingatlanomba fogadhatok-e vendégeke,t esetleg albérletbe kiadhatom-e az ingatlan egy részét, úgyhogy én is ott lakom? A másik ingatlan tulajdonosa szerint csak az ő engedélyével, mert az őket zavarná.
Köszönöm.

Jó napot kívánok!
Azt szertném kérdezni, hogy ha egy 4 lakásos társasház egyik lakását ketté osztják, majd az egyik felet ügyvédi megosztással értékesítik, akkor az a lakás hitelképes lesz-e.
Másik kérdés: mivel annak idején csak 4 lakásos társasház épülhetett, itt pedig keletkezik egy ötödik lakás, akkor a társasházi alapító okiratot utólag nem lehet módosítani?
Köszönettel: Zsuzsa

Jó napot kívánok,
érdeklődni szeretnék, hogy abban az esetben, ha egy társasházi ingatlant megosztanak úgy, hogy két lakás keletlezik külön mérőórákkal, és az egyik ilyen ingatlant értékesítik ügyvédi megosztással, hitelképes lesz-e az ingatlan?
Köszönöm a választ: Zsuzsa

Üdvözlöm! 20 év után megtudtam hogy örököltem egy 4000nm es szőlő földterület et!
Amiből 700nm az enyém! Ezt A Földet 5 évvel ezelőtt eladták a rokonaim a megkeresésem Illetve a lemondó nyilatkozatom nélkül! A kérdésem az lenne hogy terület használati díjat jogomban ál e követelni a 700nm-em után? És mennyi időre visszamenőleg?
Válaszát előre is köszönöm!

Megtámadható-e a használati megosztási szerződés?

Tisztelt Hitelnet!
Osztatlan közös tulajdonú telken álló ingatlant szeretnénk megvásárolni. Az egy helyrajzi szám alatt álló 10 ingatlanból 2 a Nemzeti Eszközkezelő tulajdonában volt, ebből az egyiket szeretnénk megvásárolni. Ebben az esetben a tulajdonjog bejegyzési kérelem már széljegyként szerepel a tulajdoni lapon annak a személynek a nevével, akitől mi kívánjuk megvásárolni. A másik eszközkezelős ingatlanról viszont nincs információnk, hogy azt visszavásárolták volna. Elfogadható-e egy hitelintézetnek olyan módon egy használati megállapodás, melyet egy tulajdonos – z állam – nem ír alá? Van lehetőségünk ilyen esetben hitelt felvenni az ingatlanra illetve CSOK-ot igénybe venni?
Válaszukat és segítségüket előre is köszönöm: Eszter

Osztatlan közös tulajdonú házat vásárolunk, azonos helyrajzi számmal. A problémám, hogy hol tudom elintézni a lakóingatlan házszámát, ugyanis mindkét ingatlan azonos címen van. Megkülönböztetni, 1-es illetve 2-es, az ingatlan házszáma 9/a. Problémát jelent közmű szerződéseknél, kábel szolgáltatónál stb.
Válaszát előre is köszönöm!

Osztatlan közös tulajdonú telken két külön házban, egy-egy háztulajdonossal. Mik vonatkoznak a tulajdonosokra az udvar (a közös rész használatára) és a ház előtti utcafront rendbetételére?
Ugyanis nem tudom megértetni velük, hogy az nem csak az udvar első házában élők kötelessége, hanem közös. Ugyanez vonatkozik a kiadásokra is (pl: kerítés rendbe tétele). Sajnos erre vonatkozó jogszabályt nem találok sehol sem, hogy meg tudjam mutatni nekik!
Köszönöm.

Osztatlan közös tulajdonban lévő 2 önálló családi ház egyikét szeretnénk megvásárolni CSOK igénybevételével.
Ebben az esetben mit jelent a fent hivatkozott jogszabálynál “a lakás teljes területének használatára jogosító használati megállapodás”

Mi a teendő hitelfelvételkor akkor, ha a használati megosztási szerződésben található tulajdoni hányad nem felel meg a tulajdonos által használt területi hányadnak? A bank mire fogja a jelzálogot bejegyezni: a tulajdonrészre, vagy a használt ingatlani hányadra?
Köszönöm!

Üdvözlöm!
Meglévő használati megállapodásunk van, hitelfelvételhez kell, de az eladó édesapja szerepel az eredeti megállapodáson, nem a fia, aki most eladja, hiszen öröklés útján került a tulajdonába. A maradék 7 tulajdonos nem változott, mégis új nyilatkozatot kér a hitelintézet.
Ezt nem lehet kérni, hogy engedjék el? Mire lehetne hivatkozni?
Köszönöm!

Tiszteletem!
Egy helyrajzi számon lévő ikerház, nyaraló estében kell-e használati megállapodást kötni, ha a ikertárs eladja a részét az új tulajjal? Nem hitelre veszik meg az ingatlant!

4 lakásos társasházat szeretnék venni, amelyhez közös kert tartozik. Osztatlan közös tulajdonban van az ott lakók között.
Ezzel kapcsolatosan kell-e vmilyen dokumentumnak, megállapodásnak lennie a megvásárolni kívánt lakásnak?

1/3-ad házrészt örököltem.
A másik 2/3-ad megvásárlására is igénybe vehetem-e a CSOK-ot?
Köszönöm.

Kérdésem: osztatlan közös házban lévő lakás megvásárlásához ki készítteti el a használati megállapodást? Hitelfelvétel szükséges a vásárláshoz.
Választ elôre is köszönöm!