Jelzáloghitel felvétele előtt temérdek kérdés vetődik fel hiteltípusra, hiteligénylőre, ingatlanfedezetre vonatkozóan egyaránt. A hiteligénylés talán legfontosabb részét a felvehető hitelösszeg nagysága jelenti. Az ügyfelek nagy része ugyanis először arra a kérdésre kíván választ kapni, hogy: mekkora összegű jelzáloghitelt vehet fel?
A pénzintézetek által nyújtott hitel összegét két tényező befolyásolja:
- a fedezetül felajánlott ingatlan értéke
- a hiteligénylő és háztartása által igazolható jövedelem nagysága
A maximális hitelösszeg jóváhagyásánál a banki hitelbíráló az ingatlan tekintetében az értékbecslő által megállapított forgalmi vagy úgynevezett hitelbiztosítéki értékből indul ki. A hitelbiztosítéki érték az ingatlannak az a minimális értéke mely összegért nemfizetés esetén az értékesíthető, más néven menekülési értéknek is szokták nevezni. A hitelbiztosítéki érték megyei jogú városokban általában a forgalmi érték 90-95%, egyéb városokban a forgalmi érték 80-90%-át teszi ki, kisebb településeken pedig a forgalmi érték 70-80%-át jelenti.
A bankok a jelzáloghitel igénylése esetén a hitelbiztosítéki értékhez mérten állapítják meg a felvehető hitel nagyságát szintén százalékos formában.
További fontos szempont a hiteligénylő háztartása által igazolt jövedelem nagysága. Ezek alapján megkülönböztetünk jövedelem illetve fedezet alapú hitelezést, valamint egyes bankoknál igényelhető hitel tisztán fedezet alapon és magas finanszírozású konstrukció keretében is.
Jövedelem alapú konstrukció esetén a számítás két módja:
1.A háztartás megélhetési költsége + meglévő hiteltörlesztések összege + a felvenni kívánt hitel havi törlesztésének összege < mint, a háztartás által igazolható jövedelem.
2.A meglévő hiteltörlesztések összeg + a felvenni kívánt hitel havi törlesztésének összege < mint a háztartás igazolható jövedelmének 3-szorosa.
Fedezet alapú konstrukció: a jövedelem alapú bírálatnak ugyan az ügyfél nem felel meg, de rendelkezik a minimálbérnél nagyobb összegű igazolható jövedelemmel. (nem elérhető)
Tisztán fedezet alapú konstrukció esetén: az igénylők bár rendelkeznek munkaviszonnyal, de jövedelmük a bank által nem minősül elfogadhatónak. (nem elérhető)
