A végrehajtási eljárásokban az adósok ingatlanjai is részét képezik a velük szemben fennálló követelések fedezetének a hitelezőik, vagyis a végrehajtást kérők felé.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
Azonban a végrehajtást kérő közvetlenül az ingatlan tulajdonjogát alapesetben nem szerezheti meg, ezt a végrehajtónak árverésen kell értékesítenie. Így lehetőség nyílik arra, hogy a végrehajtási eljáráshoz szükséges eljárási formaságok betartásával, és előzetes regisztráció birtokában bárki beléphessen, és megszerezhesse az ingatlant.
Regisztrálni kell az árverésre
Lényeges, hogy aki árverésen szeretne ingatlantulajdont szerezni, annak először a végrehajtók árverési rendszerébe kell regisztrálnia magát. A regisztráció bármelyik önálló bírósági végrehajtónál kezdeményezhető. Konkrét árverésen történő részvételhez ezen túlmenően egy előleget is át kell utalni az árverést lebonyolító végrehajtó számlájára.
A befizetett előleg és a teljes vételár összege fogja képezni a végrehajtási eljárásban a végrehajtást kérő követelésének és az eljárás költségeinek fedezetét.
Lehet hitelből végrehajtás alatt álló ingatlant venni?
Az árverés nyertesének az ingatlan vételárát 15 napon belül át kell utalnia a végrehajtó megadott bankszámlájára. Mivel ez egy nagyon rövid határidő, ezért jellemzően nincs mód arra, hogy banki finanszírozás (lakáshitel) is szóba jöhessen az ügylet teljesítéséhez.
Fontos ellenőrizni az árverésre bocsátott ingatlan jogi állapotát
A végrehajtási árverés egy hatósági úton történő tulajdonszerzés, tehát a licitálás nyertese biztosan a valós tulajdonostól szerzi meg az ingatlant. Az ingatlan tulajdonjogát a végrehajtó által az ingatlan-nyilvántartás részére megküldött okiratok alapján jegyzik be a licitnyertes javára az árverést követően.
Az árverés előtt azonban fontos megvizsgálni azt is, hogy pontosan mi a megszerezhető ingatlan jogi állapota. Főként az számít, hogy mekkora tulajdoni hányadot van mód megszerezni, illetve hogy beköltözhető vagy valaki más által lakottan szerezhető meg az ingatlan. Ha csak egy tulajdoni hányadot lehet az árverés útján megszerezni, akkor az árverési nyertes közös tulajdonba fog kerülni a korábbi ingatlantulajdonosokkal.
Amennyiben az ingatlanra haszonélvezeti jog van bejegyezve, és a haszonélvezővel szemben nincsen végrehajtás, akkor az árverési vevőnek is tiszteletben kell tartani a haszonélvező jogosultságait.
Legtöbbször nem lehet előre megnézni, hogy mit veszünk
Ha végrehajtási eljárásban vásárolunk ingatlant, akkor nem tudjuk feltétlenül előzetes megvizsgálni az ingatlan műszaki és esztétikai állapotát. A végrehajtó ugyanis számos esetben nem tud bejárást biztosítani az árverés tárgyaként meghirdetett ingatlanba, és általában a végrehajtással érintett adós sem együttműködő abban, hogy otthonát a licitálók bejárhassák. Ezen felül az ingatlant akár egy bejegyzett haszonélvezeti jog is terhelheti.
Vagyis könnyen előfordulhat, hogy a vevő annak ellenére sem tud majd beköltözni, hogy kifizette az árverés során felajánlott teljes összeget.
Végrehajtás alatt álló ingatlan adásvétele
Nem csak licitálás útján szerezhető végrehajtás alatt álló ingatlan. Arra is van mód, hogy megegyezzünk az adóssal és a végrehajtást kérőkkel abban, hogy a végrehajtási eljárásban egy adásvétel útján szálljon át a tulajdonjog. Ebben az esetben a végrehajtó foglalja okiratba az ügyletet, a vételár az ő számlájára kerül. A végrehajtó ebből megfizeti a végrehajtás költségeit és a végrehajtást kérők követeléseit.
Ehhez azonban szükséges az adóssal és a végrehajtást kérőkkel történő előzetes egyeztetés és egy együttműködés kialakítása. Mindez természetesen nem egyszerű, tekintve, hogy az érdekeik alapvetően ellentétesek. Azzal is meg kell birkózni, hogy míg a végrehajtást kérő érdeke, hogy az ingatlan minél magasabb értéken keljen el, addig az ingatlant megszerezni kívánó vásárló célja a piaci értéknél alacsonyabb vételáron megszerezni azt.
A blogcikk szerzője dr. Zalavári György ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat alapítója ([email protected]).
