A 2022. december 31-ig igényelhető Babaváró támogatás számos fiatal házaspár számára nyújt kedvező finanszírozási lehetőséget lakáscélú terveik megvalósításakor. Korábbi szabályozás alapján azonban a babaváró hitel 25%-át teherként kell figyelembe venni akkor, ha a házaspár a felvételt követő 90 napon belül lakásvásárlási hitelt igényel. A vonatkozó kormányrendelet 2021 novemberi módosítása után úgy tűnt, hogy ez a rendelkezés megszűnik, így a babaváró hitel 100%-a önerőnek minősülhet. A gyakorlatban azonban ez mégsem valósult meg maradéktalanul. Mutatjuk milyen lehetőségei vannak lakáshitel önerő esetén 2022-ben
Mi számít önerőnek?
Az, hogy mekkora összegű kölcsön vehető fel lakásvásárláshoz, építkezéshez, illetve mennyi önerőre van szükség, több tényezőtől függ. A jogszabály meghatároz egy 80-20%-os plafont, vagyis minimum ennyi önerő szükséges, ha szeretnél lakást vásárolni. Azonban nem minden hitelintézet adja meg a 80%-ot, ezért akár magasabb önerőre is szükség lehet. Mit vehetsz számításba önerőként?
- Készpénzt
- Megtakarítást, befektetést
- Elkészült munka értékét (építési jellegű hitelek esetén)
- Lakástakarék-pénztári megtakarítást (LTP)
- Állami, munkáltatói, önkormányzati támogatásokat
- Plusz ingatlanfedezetet
Mit tehetünk, ha nem rendelkezünk a kellő önerővel?
Önerő nélkül is lehet ingatlant vásárolni, illetve lakáshitelhez jutni
Ilyen eset például a vásárlás helyettesítő ingatlan, pótfedezet, plusz ingatlanfedezet.
Vásárlás esetén megoldást jelenthet az is, ha egy másik, nagyobb értékű ingatlant ajánlunk fel a banknak fedezetként.
Amennyiben van másik ingatlan a tulajdonunkban vagy családi tulajdonban, de ennek az értéke kisebb annál, mint a megvásárolni kívánt lakásé, akkor kiegészítő fedezetként is bevonható a hitelbe. Ilyenkor a két ingatlan összértékének maximum 80%-át fogja hitelezni a bank, a jelzálog pedig mindkét ingatlanra rákerül.
Babaváró hitel, mint önerő?
A babaváró hitel méltán népszerű termék a fiatal házasok körében, hiszen ingatlanfedezet nélkül juthatnak 10 millió forint összegű kölcsönhöz. A babaváró hitel már a futamidő elejétől kamatmentesen törleszthető, s a kamatmentesség a teljes futamidő alatt megmarad, amennyiben a házaspárnak 5 éven belül legalább egy gyermeke születik. A második gyermek születésekor a fennálló tartozás 30 százalékát elengedik. Ha pedig harmadik gyermek is érkezik a családba, akkor a teljes fennálló tartozás elengedésre kerül.
A babaváró hitel egy szabad felhasználású kölcsön, tehát az igénybe vevők megkötés nélkül fordíthatják többek között autó- vagy telekvásárlásra, meglévő, magasabb kamatú személyi hitel visszafizetésére vagy akár otthonteremtésre. Lakásvásárlás esetén a finanszírozáshoz szükséges önerőként is szolgálhat.
Babaváró hitel, mint önerő
Ez utóbbi lakáscél esetén azonban volt egy korlátozó szabályozás, amely kimondta, hogy a babaváró hitel 25%-át teherként kell figyelembe venni lakásvásárlási hitel igénylésekor, amennyiben a lakáshitel igénylését megelőző 90 napban babaváró hitelt vesznek igénybe az ügyfelek.
Az erre vonatkozó MNB rendelet így szólt „amennyiben az ügyfél a babaváró támogatásról szóló kormányrendelet szerinti, a gyermekvállalás és a gyermeknevelés támogatása érdekében nyújtott kölcsönön (a továbbiakban: babaváró kölcsön) kívül ugyanazon lakás vásárlása céljából a babaváró kölcsönre vonatkozó kölcsönszerződés megkötésétől számított 90 napon belül ingatlanra alapított jelzálogjog fedezete mellett nyújtott hitelt is igényel, a hitelnyújtó a babaváró kölcsönből eredő – akár saját, akár más hitelnyújtó – kitettségének legalább 25%-át az ingatlanra alapított jelzálogjog fedezete mellett nyújtott hitel kitettségéhez hozzáadja, legfeljebb 75%-át az ingatlan forgalmi értéke és az ingatlanra alapított jelzálogjog fedezete mellett nyújtott hitel jelen bekezdés szerint meghatározott kitettsége közötti különbözet részeként figyelembe veszi”
MNB rendelet változása
2021. november 17-től a vonatkozó MNB rendelet fenti pontja azonban hatályát vesztette. A jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló rendelet fent idézett szövege kikerült a rendeletből. Joggal feltételezhetnénk, hogy ezzel a babaváró hitel 100%-a önerőként vehető figyelembe akkor is, ha a fiatal pár a babaváró hitel felvételét követő 90 napon belül igényel lakáshitelt, s ez esetben a babaváró hitel 25%-át már nem szükséges teherként figyelembe venni.
Vezetői körlevél a lakossági jelzáloghitelekhez szükséges önerő számításáról
A 2021. december 15-én kiadott vezetői körlevelében azonban az Magyar Nemzeti Bank egyértelművé tette, továbbra is "elvárja, hogy a pénzügyi intézmény a babaváró kölcsön legalább 25 százalékával növelje a lakáscélú jelzáloghitel összegét, amennyiben a jelzáloghitel adósai/hiteligénylői a lakáscélú jelzáloghitel bírálatát megelőző 90 napban kötöttek szerződést babaváró kölcsön felvételére, illetve a lakáscélú jelzáloghitel igénylésére vonatkozó hitelbírálati döntést követő 20. munkanapon belül részükre babaváró kölcsön került jóváhagyásra az adott pénzügyi intézménynél".
Fentiek alapján a korábbi gyakorlat tehát érdemben nem változott. Utánanéztünk, hogy az egyes hitelintézetek miként alkalmazzák a vonatkozó, hatályos MNB rendeletet adott esetben.
Banki gyakorlat a lakásvásárlási hitel igénylését megelőző 90 napban babaváró hitelt felvevők esetében
Eltérő gyakorlatot tapasztalunk a hitelintézetek között fenti esetben. Van olyan bank, amely adott esetben a hatályos MNB rendeletből kiindulva nem számítja bele a babaváró hitel 25%-át a terhelhetőségbe. A bankok többségénél azonban azt tapasztaljuk, hogy a babaváró hitel 25%-át továbbra is teherként kell figyelembe venni. Továbbá olyan banki gyakorlat is van, ahol a babaváró hitel teljes összege teherként kerül figyelembevételre.
Mit a különbség a kétféle számítási mód között?
Konkrét példát tekintve:
Adott egy 40 millió forint vételárú/forgalmi értékű lakóingatlan. Erre megfelelő jövedelemfedezettség esetén – az ingatlan területi elhelyezkedéstől függően - maximum az érték 80%-a vehető fel hitelként, vagyis 32 millió forint. Ha az igénylők 90 napon belül 10 millió forint babaváró hitelt vettek igénybe, akkor annak a 25%-át, vagyis 2,5 millió forintot le kell vonni az adható 32 millió forintból, vagyis 29,5M Ft összegű lakáshitel igényelhető attól függően, hogy mely bank melyik szabályt követi.
Egyéb önerő lehetőségek 2022-ben állami támogatással
A covid okozta gazdasági változások, az emelkedő árak és az elszállt infláció magával hozta a banki kamatemeléseket is. Egyre nehezebb a helyzet, ha valaki lakást szeretne vásárolni, pedig az ingatlan árak eddig sem voltak éppen alacsonyan. Amennyiben lakásvásárlási kölcsönt szeretnénk felvenni, számításba kell venni a jelzáloghitelek feltételeit, mivel minden lakáscélú hitel jelzáloghitelnek minősül. Ennek értelmében pedig a lakáshitel igényléséhez szükségünk lesz ingatlanfedezetre és kellő mértékű önerőre is.
A bankok többségénél a fedezetül szolgáló ingatlan maga a hitel célját szolgáló lakás vagy ház. A maximálisan felvehető összeg az ingatlan piaci értékének legfeljebb 80 százalékáig terjedhet, ennek alapján 20 százalék önerő szükséges az igényléshez. Ez a 80-20 százalékos arány azonban csak a jogszabályi plafon, egyes pénzintézetek akár szigorúbb feltételt is szabhatnak. Érdemes tehát legalább az ingatlan vételárának 30 százalékával rendelkeznünk önerőben
A Babaváró mellett önerőként számításba jöhet a Családi Otthonteremtési Kedvezmény új építésű vagy használt lakásra (CSOK támogatás); a Falusi CSOK; a CSOK-hoz és Falusi CSOK-hoz igényelhető kamattámogatott lakáshitel; valamint a Zöld hitel.
Személyre szabott díjmentes hitelügyintézés
A babaváró hitel jogosultsági feltételei IDE kattintva tekinthetők meg.
Amennyiben lakásvásárlási hitelt is igényelne, hasonlítsa össze a legkedvezőbb lehetőségeket online lakáshitel kalkulátorunk segítségével!
Lakáshitel kalkulátor
Tekintse meg az elérhető banki lakáshitel lehetőségeket
Online adatlapunk kitöltésével kérje Szakértőink egyénre szabott, díjmentes tájékoztatását! Irodáinkban díjmentesen vállaljuk a teljes körű lakáshitel ügyintézést is!
