A február óta hatályos Fair Bank törvény szabályozza, hogy a pénzintézetek milyen típusú hitelkamatot alkalmazhatnak, illetve a kamatváltoztatásnak milyen módszerei lehetnek. Sokak számára ismert a fix és a referenciakamat alapú árazás, de kevesen tudják azt, hogy ez utóbbi konstrukció esetén miért is kell körültekintően eljárni hitelfelvétel során. Most megmutatjuk!
Milyen típusú kamattal igényelhetők a 3 évnél hosszabb futamidejű jelzáloghitelek?
A bankok a Fair Bank törvénynek megfelelően saját hatáskörben döntöttek arról, hogy milyen típusú hitelkamatot alkalmaznak, melyek a következők lehetnek:
- fix kamat a teljes futamidő alatt
- legalább 3 éves kamatperiódusonként fix kamat
- referencia kamat + legalább 3 évenként módosítható kamatfelár
Fix kamat a teljes futamidő alatt
Ebben az esetben a teljes futamidő alatt változatlan törlesztő részlettel lehet kalkulálni. Ez a konstrukció biztonságos, előre tervezhető, de a biztonságért cserében viszonylag magasabb hitelkamattal kell számolni. A teljes futamidő alatt változatlan kamatot az UniCredit Bank 10, 15 év 20, a CIB Bank 10 és 15 éves konstrukcióban biztosítja.
Legalább 3 éves kamatperiódusonként fix kamat
Itt a bankok határozzák meg, hogy milyen hosszúságú kamatperiódust alkalmaznak, melynek legalább 3 évesnek kell lenni. A legtöbb pénzintézet 5 éves kamatperiódussal nyújtja ezt a típusú hitelét, de van lehetőség 10 éves kamatperiódusú hitel igénylésére is. Ezekben az esetekben adott kamatperióduson belül változatlan a törlesztő részlet. A kamat mértékének változtatására az egyes kamatperiódusok lejárata után van lehetőség, maximum 5 alkalommal a hitel futamideje alatt.
Referencia kamat + legalább 3 évenként módosítható kamatfelár
A referencia kamat alapú hitelek lényege, hogy az ügyfél által fizetendő kamat két részből áll:
- referencia kamatból
- kamatfelárból
A referencia kamat a 3, 6 vagy 12 havi BUBOR, ami azt jelenti, hogy ezek 3, 6 illetve 12 hónapos változásával a havi törlesztő részlet is változik. A kamatfelárat a hitelintézetek határozzák meg. Ennek mértéke a banki ügyfélminősítés eredményétől függ.
FONTOS
A referencia kamat alapú konstrukcióról való tájékozódás során nem elhanyagolható tényező, hogy a bankok milyen kamatfelár-periódust alkalmaznak. A kamatfelár ugyanis lehet fix a teljes futamidő alatt, de legalább 3 évenként változhat is.
Miért nem mindegy, milyen kamatfelár-periódust alkalmaznak a bankok?
Egy példával szemléltetve láthatjuk, hogy referencia kamat alapú konstrukció esetén milyen változásokat idézhet elő a havi törlesztésben a kamatfelár változása egy olyan termékkel szemben, aminek a kamatfelára a tejes futamidőre fixált.
Példa
Mindkét kölcsön referencia kamat alapú. Mindkét konstrukciónál a referencia kamat a 3 havi BUBOR, de A1 esetében 5 éves kamatfelár-peridust alkalmaz a bank, míg A2 esetében a kamatfelár a teljes futamidő alatt fix.
Azt vizsgáltuk, hogy 6.000.000 Ft összegű, 15 éves futamidejű kölcsön esetében milyen változást okoz a referencia kamat és - a változó kamatfelár-periódusú hitelnél - a kamatfelár mértékének 1-1%-os változása a végig fix kamatfelárú hitelhez képest.
A hitel felvételekor aktuális törlesztő részlet 43.336.- Ft. Példánkban a referencia kamat a hitelfelvételkor aktuális mértékhez képest mostanra (5 év eltelte után) összességében 1%-kal emelkedett, aminek hatása minkét konstrukciónál látszik. Továbbá a változó kamatfelár-periódusú hitelnél – szintén 5 év után, vagyis az első kamatfelár-periódus végén – ugyancsak 1%-kal emelkedett a kamatfelár. Ez A1 esetben összesen 2%-os kamatemelést eredményezett, ami a havi törlesztő részletet 6.168 Ft-tal növelte. A2 esetben – mivel végig fix kamatfelárat alkalmaz a bank – csak a referencia kamat változása van hatással a törlesztő részletre, ami az eredeti törlesztéshez képest havi 3.025 Ft emelkedést jelent.
Nézzük meg, hogy e változások alapján mennyi lenne A1 és A2 esetén a teljes futamidő alatt visszafizetett összeg:
A hátralévő futamidőben változatlan ügyleti kamatot feltételezve az 1%-os referencia kamat és az egyszeri kamatfelár emelkedés miatt – adott hitelösszeg és futamidő esetén – A1 esetben 8.540.640 Ft lenne a teljes futamidő alatt visszafizetett összeg, míg A2 esetén 8.163.480 Ft. Az egyszeri, 1%-os kamatfelár emelés miatt tehát 377.160 Ft-tal többet fizetnénk vissza, mint a végig fix kamatfeláras kölcsönnél.
Azt is mérlegelni kell, hogy egy 20 évre felvett, 5 éves kamatfelár-periódusú hitelnél összesen 3 alkalommal változhat a kamatfelár, ami drágulás esetén tovább növelheti a visszafizetett összeget.
A változó kamatfelár-periódusú hitelnél – a kamatfelár csökkenése – éppen ellenkező hatással lenne a havi törlesztő részletre és a teljes futamidő alatt visszafizetett összegre, azaz a törlesztésünk a kamatfelár csökkenése miatt mérséklődne. Tehát az is elképzelhető kedvező pénzpiaci környezet esetén, hogy a változó kamatfelár-periódussal jobban járhatunk. Ennek alakulását azonban előre nem lehet megjósolni, tehát ki kisebb kamatkockázatot szeretne vállalni, annak a referencia kamat alapú árazáson belül érdemesebb azt a konstrukciót választani, ahol a kamatfelár a teljes futamidő alatt fix.
Összegyűjtöttük, hogy a hazai hitelintézetek referencia kamat alapú konstrukcióknál milyen kamatfelár-periódust alkalmaznak:
Ha Ön hitelfelvétel előtt áll, a különböző kamattípusok útvesztőjében való eligazodásban kérje Szakértőink segítségét, akik az igényeinek és lehetőségeinek megfelelő konstrukciókról személyre szóló, díjmentes hitelajánlatban fognak tájékoztatást adni!
