Ezért problémás kistelepülésen az önerő nélküli lakásvásárlás

A lakásvásárlás során felmerülő leggyakoribb kérdés az, hogy mennyi önerő szükséges a vásárláshoz, illetve önerőnek számít-e a CSOK? A gyermekek után járó támogatást ugyan nem kell teherként figyelembe venni a maximális finanszírozási arány meghatározásánál, azonban a felvehető kölcsön és CSOK összege még ebben az esetben sem fedezi a teljes vételárat.  Mutatjuk mi az oka és mennyi önerővel kell rendelkezni, ha kisebb településen vásárolunk használt lakóingatlant.

CSOK – önerő vagy teher?

A már meglévő gyermekek után járó CSOK-ot a bankok önerőnek tekintik, vagyis nem számítják bele az ingatlan terhelhetőségébe. Jóllehet a vonatkozó rendelkezések értelmében a megelőlegező CSOK összegét sem kellene teherként figyelembe venni, a hitelintézetek többsége a maximálisan nyújtható kölcsön meghatározásakor teherként számol a támogatással. Van azonban olyan bank, amely ez esetben is önerőként tekint a támogatásra. Kalkulációnk során így mi sem teherként számolunk vele.

Forgalmi érték, HBÉ

A bankok kétféle értékkel kalkulálnak a fedezettség-vizsgálat során. Az egyik az ingatlan aktuális piaci értéke, amely az esetek többségében megegyezik az ingatlan vételárával. Ezen túlmenően értékbecslés során megállapításra kerül egy úgynevezett hitelbiztosítéki érték (HBÉ). Ez az ingatlan óvatos becslése alapján meghatározott értéke, amelyen az ingatlan viszonylag gyorsan értékesíthető egy esetleges végrehajtás során. A hitelbiztosítéki értéket nagyban befolyásolja az adott ingatlan területi elhelyezkedés és állapota.

Éppen ez a területi elhelyezkedés az, ami jelentősen csökkentheti egy ingatlanra felvehető hitel összegét. Míg egy megyeszékhelyen található lakás esetében a hitelbiztosítéki érték – banktól függően – a forgalmi érték 80-90%, addig kisebb településen, falvakban ez csupán 60-70%.

Gyakorlati tapasztalat: vannak olyan tényezők, melyek még tovább csökkenthetik a hitelbiztosítéki értéket. Ilyen lehet például egy bepucolatlan ház, egy félkész terasz, stb.

Maximálisan felvehető hitelösszeg

MNB rendelet rögzíti, hogy egy ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 80%-áig terhelhető forint alapú finanszírozás során. Ezt az előírást minden hitelintézetnek be kell tartani. Ez tehát a maximum, amit kölcsönként fel lehet venni egy ingatlanra. Gyakran azonban ennél kisebb finanszírozási aránnyal találkozunk, amiről a bankok saját hatáskörben döntenek.

Jövedelemfedezettségtől függően jellemzően a forgalmi érték 60-80%-a vehető fel, de felső korlát minden esetben a hitelbiztosítéki érték 100%-a. Ebből adódik az a nem elhanyagolható különbség, hogy ugyanazon paraméterekkel rendelkező ingatlanra miért vehető fel lényegesen kisebb összeg, ha kistelepülésen található és nem városban. Azért, mert egy kistelepülésen lévő ingatlanra jóval kisebb HB értéket kapunk.

Banki gyakorlat

Míg egy 10M Ft forgalmi értékű ingatlan esetében a HBÉ akár 9M Ft is lehet megyeszékhelyen, addig egy kisebb faluban található ingatlannál HB értékre általában 30% levonásra kerül, így a HBÉ csupán 7M Ft.

Ha megfelelő jövedelemfedezettség és kedvező ügyfélminősítés esetén felvehető is lenne a forgalmi érték 80%-a, tekintettel kell lenne a HBÉ-re, annak 100%-a lehet a kölcsönösszeg, s a két érték közül mindig a kisebb vehető figyelembe. Így a falun lévő 10 Ft forgalmi értékű, 7M Ft HB értékű ingatlanra legfeljebb 7M Ft összegű kölcsön adható.

Kedvezőtlenebb ügyfélminősítés esetén kisebb mértékű finanszírozási arány is lehetséges. Ha hitelbírálat során ilyen kategóriába minősítik ügyletünket, akkor több pénzintézetnél is csak a forgalmi érték 60%-áig történhet a hitelfelvétel, ami adott példa esetén már csupán 6M Ft felvételét teszi lehetővé.

A fentiek szerinti kalkuláció végeredményeként kapott hitelösszegen felül kaphatjuk meg még a CSOK-ot általában minden banknál, ha meglévő gyermekek után igényeljük, és csupán néhány pénzintézetnél, ha vállalt gyermekek után kérjük. A CSOK összege 1 gyermek után 600.000, 2 gyermek után 1.430.000, 3 gyermek után 2.200.000, 4 vagy több gyermek után 2.750.000 Ft.

Maximális finanszírozás kedvezőtlen adósminősítés esetén

Kedvezőtlen adósminősítés esetén (60%-os finanszírozási arány), ha a maximális CSOK összeget ki tudjuk használni, akkor is szükség van önerőre, ami fenti példánál maradva legalább 12,5% kell, hogy meglegyen. Amennyiben 3 gyermek után kapunk támogatást, akkor minimum 18%, 2 gyermek után kapott CSOK esetén 25,7%, 1 gyermek után járó kedvezmény esetén pedig legalább 34% saját erőre van szükség:

*A HB érték 100%-a és a forgalmi érték 60%-a közül a kisebb összeg vehető fel.

Maximális finanszírozás kedvező adósminősítés esetén

Amennyiben kedvezőbb adósminősítési kategóriába kerül az ügylet és a finanszírozási arány eléri a 80%-ot, úgy magasabb hitelösszeghez juthatunk. (A forgalmi érték 80%-a, illetve a HB érték 100% közül a kisebb összeg.) Ebben az esetben kisebb mértékű önerő is elegendő a lakásvásárláshoz:

Értékbecslés szempontjából speciális esetek

Ha esetleg olyan használt családi házat találunk, amely ugyan lakható, de van némi hiányossága, például külső pucolás nem történt meg, továbbá speciális területen található (például zárványterület), akkor előfordulhat, hogy az értékbecslő a HB értéket a forgalmi érték 60%-ában állapítja meg. Ilyen esetben hiába érjük el a legkedvezőbb adósminősítést, mely alapján a ház értékének akár a 80%-át is megkaphatnánk hitelként, a ténylegesen felvehető hitelösszeg meghatározásánál az alacsonyabb összeget, vagyis a HBÉ 100%-át veszik figyelembe a bankok.

Megelőlegező CSOK figyelembevételére vonatkozó eltérő banki szabályok

Tovább növelheti az elvárt önerő mértékét, ha nem meglévő, hanem vállalt gyermekek után igényeljük a támogatást.  Vannak hitelintézetek, amelyek a vállalt gyermek után járó CSOK összegét beleszámítják az ingatlan terhelhetőségébe, vagyis a felvenni kívánt kölcsön és a megelőlegező CSOK együttes összege nem haladhatja meg az adott ügyletnél jóváhagyott maximális finanszírozási arányt. Amennyiben csak ilyen pénzintézetnél lennénk hitelképesek, úgy a saját erő növelése szükséges.

Példánkban a HB értékre 30% kerül levonásra, az adósminősítés eredménye alapján pedig a ház forgalmi értéknek legfeljebb 60%-a vehető fel. Lássuk hogyan alakul a szükséges önerő mértéke! (Használt lakás vásárlásánál a meglévő gyermekek számától függetlenül legfeljebb 2 gyermek vállalására van lehetőség. A példánkban2 vállalt gyermekkel kalkulálunk.)

*A HB érték 100%-a és a forgalmi érték 60%-a közül a kisebb összeg vehető fel. A folyósító hitelintézet a megelőlegező CSOK összegét beleszámítja az ingatlan maximális terhelhetőségébe (6M-1,43M=4,57M).

Város közeli települések

Végül megmutatjuk azt a helyzetet is, amikor egy megyeszékhelyhez közeli faluban vásárolunk használt házat, így a megfelelő állapotú ingatlanra HB értékére az ingatlanszakértő csak 20%-ot von le. A legkedvezőbb adósminősítés esetén az alábbiak szerint alakulnak a számok:

*A HB érték 100%-a és a forgalmi érték 80%-a közül a kisebb összeg vehető fel.

Összegzés

Mint ahogy a fenti táblázatokból is jól látszik, az ingatlan területi elhelyezkedésétől, valamint az adósminősítés, jövedelemvizsgálat eredményétől függően eltérő számokat kapunk, ha azt vizsgáljuk, mekkora önerő szükséges egy házvásárláshoz, ha az ingatlan kisebb településen található. (A példákban nem szerepel, de olyan banki gyakorlat is van, amely a CSOK, MCSOK összegétől függetlenül határozza meg az elvárt önerő mértékét – városban minimum 20%, kisebb településeken minimum 30% önerő szükséges -, illetőleg kis létszámú településen egyáltalán nem finanszíroz.)

Ha lakáshitel, akkor HITELNET!

Ha Ön ingatlanvásárlás előtt áll, minden esetben körültekintően kell eljárni a CSOK és hitelügyintézés során. Feltétlenül javasoljuk az előzetes hitelbírálatot, hiszen mind az adósminősítés, mind az értékbecslés elvégezhető az adásvételi szerződés megkötése előtt. Ezzel elkerülhető, hogy egy elhamarkodottan átadott foglaló akár kétszeresét elveszítsük! Szakértőink már az előzetese egyeztetésekben is készséggel állnak rendelkezésükre, majd ezt követően irodáinknál díjmentes a teljes körű CSOK és hitelügyintézés is!

Személyre szabott tájékoztatáshoz kérjük, töltse ki online adatlapunkat!