A jelzáloghitel-felvételi folyamat egyik része a fedezetként bevonandó ingatlan értékbecslése, ami lakásvásárlásnál jellemzően a megvásárolni kívánt lakás vagy ház. Az értékbecslés a hitelfelvétel kötelező eleme ingatlanfedezetes hiteleknél, melynek során az ingatlan értékét állapítja meg a bank értékbecslő szakember segítségével.
Add meg adataidat és a money.hu partnere, a Money Network Kft. bankfüggetlen szakértője fog hívni téged, aki segít:
- a neked járó támogatások és támogatott hitelek maximális kihasználásában,
- speciális, egyedi kedvezményekkel a törlesztőrészleted csökkentésében,
- az apró betűk értelmezésében,
- a teljes hitelügyintézésben.
A hitelfelvétel előtt állók számára általában egy stresszfaktor az értékbecslés, hiszen az eredményén sok múlik, ez mutatja meg, hogy mennyit ér valójában az ingatlan. Nagyban befolyásolja a felvehető hitel összegét, sőt akár meg is hiúsulhat a hitelfelvétel az értékbecslés eredménye miatt.
Cikkünkben összefoglaljuk, hogyan zajlik az értékbecslés, mikor lehet szükség rá és milyen szempontokat vesz figyelembe a szakember az ingatlan felmérése során.
Nem csak hitelfelvétel előtt jöhet jól az értékbecslés
A legjellemzőbb, hogy jelzáloghitel felvétele során van szükség értékbecslésre, aminek keretében a bank felméri, hogy a hitel fedezeteként felajánlott ingatlan mennyit ér. Az értékbecslés eredményétől függ ugyanis a maximálisan adható hitelösszeg.
Ezen kívül több eset is van, amikor érdemes lehet felbecsültetni az ingatlant, például:
- Öröklés esetén, főleg ha több örökös is van, és el akarjátok adni az örökölt lakást, vagy éppen valamelyikőtök kivásárolná a többieket.
- Válás kapcsán felmerülő vagyonmegosztásnál is hozzájárulhat a vitás helyzetek elkerüléséhez.
- Lakáseladás előtt is jól jöhet, hiszen az értékbecslés segíthet megállapítani az eladási árat, ami reális és versenyképes lehet a piacon.
Ki végzi az értékbecslést?
Az ingatlan felmérését értékbecslő, ingatlanvagyon-értékelő szakember végzi. A hivatalos értékbecslés engedélyhez kötött tevékenység, nem végezheti akárki.
Jelzáloghitel-felvétel esetén a hitelintézet kéri fel az értékbecslőt a felmérésre, vagyis a hitelfelvevő nem határozhatja meg, hogy kivel dolgozzon a bank. Az értékbecslő ugyanakkor nem a bank alkalmazottja, hanem vele szerződésben lévő vállalkozó.
Az értékbecslés menete jelzáloghitel esetén
Az ingatlan értékbecslés folyamatában csak kevés lényegi különbség van aszerint, hogy hitelfelvételhez vagy más célra készül a szakvélemény, ezért az alábbiakban a jelzáloghitelhez, lakáshitelhez szükséges értékbecslés menetéről lesz szó.
- A bank megrendeli az értékbecslést
A hiteligénylés során a bank rendeli meg az értékbecslést. Neked mindössze annyi a dolgod, hogy előzetesen meg kell adnod, az értékbecslő kit keressen, amikor időpontot egyeztet az ingatlan megtekintésére. Ez lakásvásárlás esetén lehet akár az ingatlan eladója vagy ingatlanközvetítő is, neked nem szükséges jelen lenned.
- Időpont-egyeztetés
Az értékbecslő időpontot egyeztet (általában telefonon vagy emailben) a megadott személlyel a szóban forgó ingatlan felmérésére.
- Az ingatlan vizsgálata - helyszíni szemle
Az értékbecslő személyesen megy ki felmérni a lakást vagy házat. A szemlét különböző szempontok szerint végzi, amelyeket később részletesen sorra veszünk. A felmérés során beazonosítja a címet, körbejárja az ingatlant és elkéri az ingatlan dokumentumait. Legtöbbször fotókat is készít, esetleg méréseket végez, illetve feltesz néhány kérdést. Általában egy órát vesz igénybe a szemle.
Az értékbecsléshez szükséges dokumentumok:
- tulajdoni lap
- alaprajz
- térképmásolat
- vásárlásnál: adásvételi szerződés
- építésnél: tervdokumentáció, e-napló
- társasháznál: társasházi alapító okirat
- Szakvélemény
Az értékbecslő a helyszínen tett látogatás után elkészíti a szakvéleményt. Ehhez egyrészt a helyszínen felmért adatokat, méréseket, kapott dokumentumokat, fotókat veszi alapul, másrészt megnézi az ingatlanhirdetési oldalakon a hasonló lakások irányárait, illetve saját adatbázisát is felhasználja a szakvélemény elkészítéséhez. A szakvélemény 2-3 nap alatt elkészül, melyet ezt követően átad a banknak.
- A bank közli a hiteligénylővel az értékbecslés eredményét
A bankok nem egységesek abban, hogy megosztják-e a hiteligénylővel az értékbecslés eredményét. Van olyan bank, amelyik elküldi a szakvéleményt, de olyan is, amelyik csak a megállapított piaci és hitelbiztosítéki értéket közli. Az értékbecslés eredményét alapul véve folytatódhat (vagy meghiúsulhat) a hitelfelvétel.
Értékbecslési díj
Az értékbecslés átlagos díja egy átlagos lakás vagy családi ház esetén 30-40 ezer forint. Általában a bankok akció keretében elengedik vagy később (a hitel folyósítása után) visszatérítik neked az értékbecslési díjat.
Előzetes értékbecslés
Ha bizonytalan vagy abban, hogy az ingatlan megfelelő fedezet lesz-e a banknak, például a besorolása, szerkezete, anyaga, állapota miatt, és tartasz attól, hogy nem kapod meg a tervezett hitelösszeget, kérhetsz előzetes értékbecslést is a banktól.
Ezt még a hiteligénylés előtt megteheted, a jó hír pedig, hogy ugyanarra az ingatlanra vonatkozó előzetes értékbecslést elfogadja a bank, így a hiteligényléskor - ha bizonyos időtávon belül történik - nem feltétlenül kell új értékbecslést kérni.
Az előzetes értékbecsléssel tehát előre megbizonyosodhatsz róla, hogy az adott ingatlan megfelelő-e a bank számára a hitelhez, így már nem érhet meglepetés a hiteligénylés során (ha meghatározott időkereten belül igényled a hitelt, és komolyabb változás nem történt az ingatlanon azalatt).
Az előzetes értékbecslés díja megegyezik a normál értékbecslés díjával. Arra azonban számíts, hogy ha kifutsz az időből, és az előzetes értékbecslésnek lejár az érvényességi ideje, akkor az új felmérésre még egyszer ki kell fizetned annak díját.
Értékbecslés eredményének felülvizsgálata
Előfordulhat, hogy nem értesz egyet az értékbecslés eredményével, ilyenkor kérhetsz felülvizsgálatot a banknál. Ez esetben a bank megnézeti a szakvéleményt egy másik értékbecslővel is, aki szintén meghatározza az ingatlan értékét. Arra azonban fel kell készülj, hogy csak ritka esetben van lényeges különbség két értékbecslési eredmény között. Pár százezres nagyságrenddel magasabb ingatlan értéket el lehet érni a felülvizsgálattal, de (több)milliós különbséget nagy valószínűséggel nem fog hozni az értékbecslés felülvizsgálata sem.
Hitelfelvételnél mindez annyit tesz - ha magasabb ingatlan értékre számítottál -, hogy több önerőre lesz szükséged, vagy pótfedezetet kell bevonni a hitelügyletbe.
Ezért érdemes tehát előzetes értékbecslést kérni.
Ugyanakkor ha egy ingatlan értékbecslése nagyságrendekkel tér el attól, amit gondoltál, akkor mindenképp mérlegeld, hogy valóban érdemes-e megvenned azt az ingatlant, amelynek a vételára a közelében sincs az értékbecslő által meghatározott, reális értéknek.
Az értékbecslés szempontjai
Az értékbecslés során a becslő szakember az alábbi szempontok alapján vizsgálja meg az ingatlant:
- megközelíthetőség: autóval, tömegközlekedéssel hogyan közelíthető meg, milyen az infrastruktúra
- az ingatlan és a telek mérete, elhelyezkedése: mekkora az ingatlan és a telek, osztatlan közös tulajdon-e
- az ingatlan állapota, közművesítettsége, építés éve: mikor épült az ingatlan, milyen állapotban van, vannak-e benne közművek
- szerkezet, falazat anyaga: a hitelezhetőség szempontjából fontos, hogy miből épült a ház. Ugyanakkor az értékbecslőnek akkor is meg kell állapítania az ingatlan értékét, ha még építés alatt van, esetleg még el sem kezdődött az építkezés. Ezt a tervdokumentáció alapján tudja megtenni.
- az ingatlan jogi paraméterei: nem mindegy, hány tulajdonos van, és milyen jogok és terhek vannak feltüntetve az ingatlan tulajdoni lapján (pl. zálogjog, haszonélvezeti jog, elidegenítési és terhelési tilalom)
- az ingatlan esetleges banki értékesítésének várható ideje: fontos az ingatlan forgalomképessége, vagyis az, hogy mennyi idő alatt lehetne eladni
Statisztikai értékbecslés
A statisztikai alapú értékbecslés az a folyamat, amikor nem helyszíni szemle alapján, hanem statisztikai módszerekkel, az adásvételi állomány alapján állapítják meg az ingatlan értékét. A statisztikai vagy más néven egyszerűsített értékbecslést csak 150 m2-nél kisebb ingatlanokra lehet alkalmazni és egyelőre Budapesten, a megyei jogú városokban, a megyeszékhelyeken és a budapesti agglomerációs településeken érhető el.
Ennek főként az az oka, hogy csak ott lehet a statisztikát segítségül hívni, ahol folyamatosak az ingatlanforgalmi adatok, azaz, sok lakás cserél gazdát. Ezek árai alapján ki lehet számolni egy adott ingatlan értékét.
Egyes esetekben a statisztikai értékbecslés alkalmazásával leegyszerűsíthető a hitelfelvétel, hiszen a helyszíni értékbecslés jóval időigényesebb folyamat. Ugyanakkor ez a fajta becslés sokszor nem ad pontos képet, különösen akkor, ha az ingatlan állapota jelentősen eltér a környékbeli ingatlanokétól. A bankok még nem alkalmazzák ezt a fajta értékmegállapítást széles körben.
Értékbecslés és hitelezhetőség
Az értékbecslés során a bank arról kap tehát képet, hogy mekkora a fedezetül felajánlott ingatlan értéke. A jogszabály szerint az ingatlan értékének maximum 80 százaléka lehet a felvett hitel összege. (Statisztikai alapú értékbecslés alkalmazásakor az ingatlan érték maximum 60 százalékának megfelelő összeget lehet hitelként felvenni.) A hiteligénylők számára tehát általában fontos, hogy az értékbecslő minél magasabb értéket határozzon meg. A bank számára is kiemelt jelentőséggel bír az értékbecslés eredménye, mivel a biztonságos hitelkihelyezés a célja, így nem fogad be olyan fedezetet, amit az adós esetleges fizetésképtelensége esetén, nehézkesen tud majd csak értékesíteni.
Amennyiben tehát hitelre van szükséged az ingatlan megvásárlásához, mindenképp érdemes körültekintőnek lenni, hogy semmiképp se kerülj olyan helyzetbe, hogy az ingatlan nem megfelelő értéke miatt csak kevesebb hitelt kaphatsz, vagy egyáltalán nem fogadja be a bank a lakást a hitel fedezeteként. A legrosszabb forgatókönyv, ha mindez akkor történik, amikor már adásvételi szerződést is kötöttetek, és esetleg a foglalót is letetted, mert ebben az esetben nagyon sok pénzt veszíthetsz. Az ilyen helyzeteket elkerülendő, érdemes előzetes értékbecslést és akár előzetes hitelbírálatot is kérni.
Forgalmi érték szabály csokos ingatlanok esetén
A CSOK rendelet szerint az ingatlan - értékbecslő által meghatározott - forgalmi értéke és a vételára között maximum 20 százalék lehet a különbség. Ha ennél nagyobb az eltérés, akkor a családi otthonteremtési kedvezményre nem lehetsz jogosult.
Gyakran ismételt kérdések
Az értékbecslés körülbelül egy-másfél hetet vesz igénybe, de ez attól is függ, hogy a bank mikor rendeli meg az értékbecslést, illetve, hogy az értékbecslő mikorra tud időpontot egyeztetni veled az ingatlan megtekintésére.
Az értékbecslőnek nem kell képviselni egyik fél érdekeit sem, neki egy reális értéket kell meghatározni az ingatlanra. Nem érdeke alulértékelni az ingatlant, mivel a banknak sem célja, hogy emiatt kevesebb hitelt helyezzen ki. Az ingatlan forgalmi értékéhez mérten nyújthat hitelt a bank, ennek megállapítására szolgál az értékbecslés.
