Drágább, de kiszámítható vagy az olcsóbb, de kockázatos lakáshitelt válasszuk?

Lakáshitel igénylésekor egyre több olyan hitelkonstrukcióval találkozhatunk, amelyet hosszú távon fix törlesztő részleteket kínálnak a bankok. Emellett természetesen továbbra is elérhetők a rövidebb kamatperiódusú kölcsönök, melyek kamata alacsonyabb, viszont rövidebb időközönként változhat a havi törlesztés, tehát nem garantált a változatlan törlesztő részlet hosszú távon.

Kérdés az, hogy melyiket érdemes választani? Annak néztünk utána, hogy havi szinten, számokban kifejezve mennyit ér a biztonság és kiszámíthatóság!

Változó vagy fix kamat?

A 2015. február elsejétől hatályos Fair bank törvény az alábbiak szerint meghatározza, hogy a bankok milyen kamatot alkalmazhatnak a különböző futamidejű, piaci kamatozású lakáshitelnél:

• fix kamat a teljes futamidő alatt
• legalább 3 éves kamatperiódusonként fix kamat
• referencia kamat + legalább 3 éves kamatperiódusonként módosítható kamatfelár

A pénzintézetek ennek megfelelően alakították ki konstrukciókat. Az utóbbi időben a kiszámíthatóság és a biztonság jegyében több új termék is megjelent, amely hosszú távon, 10-15, sőt 20 éves távlatban is biztosítja a fix kamatot és a változatlan törlesztő részletet.

PÉLDA

Az alábbi példában azt mutatjuk meg, hogy mennyit ér a stabilitás és kiszámíthatóság forintban!

15 évre felvett, 6 millió Ft összegű lakáshitel törlesztő részletét vizsgáltuk rövid és hosszú távon.

Az 1 évig fix törlesztésű hitel esetében az adós által fizetendő kamat referencia kamatból + kamatfelárból áll. A referencia kamat a 12 havi BUBOR, a kamatfelár a futamidő végéig változatlan. A törlesztő részlet évente, a BUBOR mértékének módosulása esetén változhat.

Az 5 évig fix törlesztésű konstrukció esetén a kamat mértéke 5 évente változhat.

A 15 évig fix törlesztésű kölcsönnél a kamat mértéke a teljes futamidő alatt változatlan, tehát az adós a futamidő végéig a hitelfelvételkor megállapított törlesztő részletet fizeti.

Mint látható, az évente változó és a 15 évig fix törlesztésű hitel havi törlesztő részlete között 6.690 Ft a különbség. Adott esetben tehát havonta ennyivel fizethetünk többet, ha a biztonságot és a kiszámíthatóságot választjuk.

Jobban járhatunk hosszú távon, ha az 1 éves kamatperiódusú kölcsön mellett döntünk?

Lássuk, hogyan változik a törlesztő részletünk a BUBOR mértékének 1,5 illetve 3 százalékpontos emelkedésének hatására!

A 12 havi BUBOR mértéke jelenleg 1,84%, ehhez hozzáadva a hitelnyújtó által alkalmazott kamatfelár mértékét kapjuk a 45.716 Ft-os havi törlesztést.

A 12 havi BUBOR mértékének 1,5 százalékpontos növekedésével a törlesztő részlet 50.437 Ft-ra emelkedik, ami nagyságrendileg az 5 éves kamatperiódusú hitel jelenlegi kamatszintje.

A 12 havi BUBOR mértékének 3 százalékpontos emelkedése a havi törlesztést 55.416 Ft-ra növeli, ami meghaladja még a 15 évig fix törlesztésű lakáshitel esetén fizetendő törlesztő részletet is!

A 12 havi BUBOR mértékét hosszú távon előre nem tudjuk megjósolni. De ha azt vesszük figyelembe, hogy e referencia kamat mértékének fenti változása mekkora törlesztő részlet emelkedést okozhat, akkor talán nem is drága a 15 évig fix törlesztésű hitel annak ellenére, hogy első összehasonlításra meglehetősen nagy különbségnek tűnik az 1 évig fix, illetve a 15 évig fix törlesztő részlet közötti – adott esetben – 6.690 Ft-os eltérés. Nem beszélve arról, hogy ez utóbbi esetben biztosak lehetünk abban, hogy a futamidő végéig előre tervezhető hitelünk van, s nem vagyunk kitéve a kamatkockázatból eredő veszélyeknek.