Mit jelent az annuitás, és milyen hatása van a hiteled törlesztésére?

Kárdási Adrienn
Kárdási Adrienn
Olvasási idő: 9 perc

Magyarországon szinte minden lakossági hitel annuitásos, ugyanakkor sokan nincsenek tisztában, hogy az annuitásnak nevezett tőketörlesztési módszer tulajdonképpen hogyan is működik. Cikkünkből megismerheted az annuitás fogalmát, és mutatjuk, hogy mit jelent ez a gyakorlatban a hiteledre nézve.

Mit jelent az annuitásos hitel?

Az annuitásos hitel legfőbb ismérve, hogy a hitel törlesztése a futamidő során, kamatperiódusonként egyenletesen, ugyanolyan összegben történik, azaz egy kamatperiódus alatt a havonta mindig ugyanannyi lesz a törlesztőrészlet. Ugyanakkor az egyenletes törlesztésen belül a törlesztőrészlet összetevőinek aránya folyamatosan változik.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a hiteledet havonta ugyanakkora összegben törleszted, de egy-egy törlesztőrészleten belül változó arányban fizeted 

A futamidő elején általában a kamat aránya a magasabb, a tőkerész kevesebb, ezért tapasztalhatod, hogy például már egy éve fizeted a hitelt, de a tőke (azaz a felvett hitel) még alig csökkent. A futamidő további részében ez kiegyenlítődik, később pedig a tőkerész lesz magasabb. A törlesztés során a tőke-kamat arányát te is nyomon követheted, a hitelszerződés alkalmával a bank ezt egyébként prognosztizálja neked. Az annuitásos hitel számítás szerint a futamidő végére természetesen kifizetésre kerül az összes kamat- és tőketartozás. Jobban érthető az annuitásos hitel levezetése egy példán keresztül, de előtte mutatjuk az annuitás számítás matematikai hátterét, röviden.

Számológép, laptop, toll, papír egy íróasztalon.

Így számítható ki az annuitásos hitel havi törlesztője

Az annuitásos hitelek törlesztőrészletének kiszámítását a hitelt nyújtó bank végzi, laikusként ennek menetét nem kötelező ismerned a hitelfelvételkor. Lényeges ugyanakkor, hogy tisztában legyél a kölcsön pontos futamidejével, kamatperiódusával és a várható törlesztőrészletek nagyságával. A hiteled minden részletét rögzíti a hitelszerződésed, amelynek tartalmát még az aláírás előtt ismertetik számodra, és neked is át kell olvasnod, mielőtt aláírod. 

Az annuitás számításhoz - anélkül, hogy matematikai és pénzügyi részletekbe kellene bonyolódnod - szükség van az annuitás számítás képletére, illetve a kamatlábtól és futamidőtől függő annuitás tényezőre is, amely egy annuitás táblázatból olvasható ki.

Az annuitás számítás képlete

A=H/Sn,r

  • A: a fizetendő törlesztőrészlet összege
  • H: a felvett hitel összege
  • S: az annuitás táblázatban szereplő annuitás tényező, mely függ a kamatlábtól ( r) és a futamidőtől (n)

Bár a számítás nem túl bonyolult a fenti képlet ismeretében, azonban a hitelfelvevőnek nem kell ezt számolgatnia még akkor sem, ha utána akar járni havi törlesztőrészleteknek, ugyanis a banki honlapok és hitelösszehasonlító oldalakon található kalkulátorok elvégzik ezt helyette. Mivel a Magyarországon működő hitelintézetek annuitásos forint hiteleket nyújtanak magánszemélyeknek, ezért ezek a kalkulátorok is ezen az elven számolnak.

Annuitásos hitelek a gyakorlatban

Hitelkalkulátorok segítségével tehát már a hiteligénylés előtt képet kaphatsz arról, hogy mekkorák lesznek a hiteled havi törlesztőrészletei a futamidő vagy az első kamatperiódus alatt. Ugyanis egy adott időre szóló (például 5 vagy 10 éves) kamatperiódus alatt a kölcsön törlesztőrészlete nem változik. A következő kamatperiódus előtt viszont a még fennálló tartozást újraszámolja a bank, és az alapján határozza meg az új törlesztőrészletet. Végig fix hitel esetében a hitelfelvételkori kamat és havi részlet érvényes a teljes futamidő alatt.

Tegyük fel, hogy 12 millió forintot vennél fel használt lakás vásárlására, 15 évre, végig fix kamatperiódussal. Egy olyan lakáshitel ajánlatot választasz, melynek kamata 8,49% (THM: 8,96%). Lakáshitel kalkulátorunk szerint a kölcsön havi törlesztőrészlete 118.929 forint lesz a futamidő végéig. Az alábbi ábrán bemutatjuk, hogy hogyan alakul ennek a hitelnek a tőketörlesztése. 

Annuitásos hitel törlesztőrészlete

Az ábrán látható, hogy a már említett közel 119.000 forintos havi törlesztő azonos a futamidő mind a 180 hónapjában, de az első hónapban ebből még csak 32.850 forint a tőketörlesztés, és 86.079 forint a kamat. A következő hónapokban pedig mindig egy kicsit magasabb lesz a tőketörlesztés, a kamat pedig mind kevesebb, azonos havi törlesztőrészleten belül:

  • a 60. hónapban már 50.082 forint tőkét és 68.847 forint kamatot,
  • a 120. hónapban 76.901 forint tőkét és 42.028 forint kamatot,
  • az utolsó törlesztőrészlet alkalmával (180. hónap) pedig 118.082 forint tőkét és csupán 847 forint kamatot törlesztesz.

A tőke törlesztése minden annuitásos hitelnél így működik, bármekkora is a havi egyenletes törlesztőrészlet, azon belül a tőke-kamat eloszlása mindig hasonló vonalat ír le, mint az a példánkban látható. Ezért fordul elő számtalanszor az az észrevétel, hogy 

már évek óta fizetem a hitelt, mégis alig csökken a tartozásom!

Ez pontosan azért van így, mert az annuitásos hitelnél a futamidő elején - amikor még magas a tőketartozás -  fizeted ki a több kamatot, majd ez fokozatosan csökken, és a futamidő vége felé pedig már a tőkerész magasabb a kamatnál egy-egy törlesztőrészleten belül.

Nemcsak a piaci jelzáloghitelek, hanem a személyi kölcsönök és a támogatott hitelek (csok-hitel, Babaváró hitel) is annuitásos hitelek.

Annuitásos hitelek előnyei és hátrányai

Az annuitásos hitelek legnagyobb előnye, a kamatperiódus (vagy a teljes futamidő) alatti egyenletes törlesztőrészlet. Ez kiszámíthatóságot nyújt számodra, előre tudod tervezni hiteled költségeit. Ezáltal stabilabb anyagi helyzetet tudsz teremteni magad és családod számára. Továbbá az egyenletes összegű törlesztésre egyszerűbb beállítani állandó átutalást, ha a törlesztőrészleket neked kell utalnod a banknak. 

Ugyanakkor az annuitásos törlesztésnek pont ez az egyenletesség a hátránya is. Az azonos törlesztőrészleten belül folyamatosan változik a tőke és a kamatfizetés aránya, és a futamidő elején a törlesztésed összege szinte csak a kamatra megy el. Így még néhány évvel a hitelfevétel után is úgy érezheted, hogy a hitelből “alig fogyott”, pedig már mennyi törlesztőt kifizettél. Ez frusztráló lehet az elején, de nem érdemes aggódni, mivel a futamidő során ez az arány megfordul, és törlesztés vége felé pedig már a törlesztőrészlet nagy része a tőketartozást csökkenti. Szerződés szerinti teljesítés esetén a  futamidő végén sem kamat, sem tőketartozás nem marad.

Fontos ugyanakkor, hogy minél hosszabb a kölcsön futamideje, tehát minél hosszabb ideig használod a bank pénzét, annál több kamatot kell kifizetned, így a hiteled drágább lehet, összességében többet kell visszafizetned. 

Annuitásos hitelek előtörlesztése

Ha a futamidő lejárta előtt legalább 3 havi törlesztőrészlet összegét vagy akár az egész fennálló tartozást kifizeted a hitelből, azt részleges vagy teljes előtörlesztésnek, illetve utóbbit végtörlesztésnek hívjuk. Erre az annuitásos hitelek esetében is fennáll a lehetőség. Előtörlesztés esetén mindig az aktuálisan fennálló tőketartozás csökken, a bank pedig újraszámolja a fennmaradó tartozás havi törlesztőrészletét az annuitás szerint. Gyakori, hogy megválaszthatod, a hiteled további törlesztésére nézve

  • maradjon az eredeti összegű törlesztőrészleted, de a futamidő csökkenjen, vagy
  • az eredeti futamidő további részében a havi törlesztőrészleted legyen alacsonyabb.

Ezen megoldások előnyeit, hátrányait, illetve az előtörlesztés menetét, díjait és kedvezményeit alábbi cikkünkben foglaltuk össze:

Nem annuitásos hitelek

Az annuitásos törlesztési módon kívül megkülönböztetünk még

  • lineáris törlesztést és
  • a lakástakarékkal vagy életbiztosítással kombinált hitelek speciális türelmi idős törlesztési módját, illetve a piaci hitelek türelmi idős változatát.

Lineáris törlesztésnél az annuitáshoz képest az a legalapvetőbb eltérés, hogy a havi törlesztőrészletek nem ugyanakkorák, hanem minden hónapban változnak. A változás a futamidő alatt folyamatos törlesztőrészlet csökkenést jelent, de emiatt a futamidő első időszakában nagyon magas. Lineáris törlesztésnél a havi részlet összegéből minden hónapban ugyanannyi megy tőketörlesztésre, a kamat pedig a futamidő első éveiben magas, majd ahogy mérséklődik a fennálló tartozás, csökkenő tendenciát mutat. A kamattal együtt csökken a havi törlesztőrészletek összege is.

A kombinált hitelek vagy a speciális türelmi idős hitelkonstrukciók pedig türelmi időszakkal kezdődnek, a bank felé csak a kamatokat kell fizetni, a tőketartozás összege nem csökken. A kombinált hiteleknél a kamat fizetésével párhuzamosan egy megtakarítást kell fizetni (például lakástakarék megtakarítás, életbiztosítás). A futamidő során egy vagy több alkalommal az összegyűlt megtakarítás betörlesztésre kerül a hitelbe.

chatsimple