Ingatlanfedezet: milyen feltételeknek kell megfelelni?

Richter Ádám
Richter Ádám
Olvasási idő: 7 perc

Ingatlanfedezet bevonására lakáshitelnél vagy szabad felhasználású jelzáloghitelnél lehet szükség. Vannak azonban feltételei annak, hogy milyen típusú ingatlanból lehet fedezet, milyen dokumentumokat kell benyújtani a jelzálog bejegyzéséhez, és azt is törvény szabályozza, hogy a fedezetként szolgáló ingatlan értékének mekkora részét kaphatod meg hitelként.

Milyen ingatlant fogadnak el fedezetként?

A jelzáloghitelhez kapcsolódó ingatlanfedezet állításhoz a következő dokumentumokat és feltételek teljesítését várják el tőled:

  • az ingatlannak el kell érnie a bank által megszabott forgalmi értéket, ez általában 4-8 millió forint,
  • 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap (egyes esetekben a tulajdoni lapot a bank külön díjért lekéri a TakarNet rendszerből),
  • nincs az ingatlannal kapcsolatos folyamatban lévő bírósági eljárás (a tulajdoni lapon nem szerepel perfeljegyzés),
  • értékbecslés, amivel igazolod, hogy az ingatlan aktuális állapota megfelel a tulajdoni lapon bejegyzetteknek,
  • jogerős használatbavételi engedély (kivéve építési hiteleknél),
  • önálló forgalomképesség: az ingatlan nyilvántartási státusza rendezett,
  • a bank által támasztott értékállósági és eladhatósági feltételeknek megfelel,
  • tehermentes vagy a bank által nyújtott hitelösszeggel együtt még elfogadható teherrel bíró, hitelezhető ingatlan,
  • az ingatlanra a bank által előírt módon lakásbiztosítást kell kötni, illetve ha már van rajta, akkor azt nem lehet felmondani a hitel futamideje alatt, a kártérítési összeget a bankra kell engedményezni.

A fedezetként elfogadott ingatlannak egyéb kritériumoknak is meg kell felelnie:

  • Magyarország területén kell lennie,
  • magánszemély tulajdonában van,
  • végleges műszaki állapotú,
  • használatbavételi engedéllyel rendelkezik,
  • és lakhatásra alkalmas.

Az ingatlanfedezet komfortfokozata legalább komfortos, ami azt jelenti, hogy lennie kell

  • legalább egy lakószobának, ami több mint 12 m2 alapterületű,
  • vízzel ellátott konyhának vagy legalább 4 m2 alapterületű főzőhelyiségnek,
  • fürdőszobának és WC-nek,
  • közművesített,
  • melegvízzel ellátott,
  • egyedi fűtéssel rendelkezik.

Bankonként eltér, hogy melyik ingatlantípust fogadják el fedezetként, de a legtöbb bank elfogadja az alábbi típusokat:

  • családi ház, ikerház, sorház
  • lakás
  • építési telek (kifejezetten bankfüggő, hogy hiteleznek-e telket)
  • üdülő, hétvégi ház, nyaraló (ha lakóház besorolású, akkor inkább elfogadható, ha nem lakóház besorolású, akkor legalább komfortosnak kell lenni az elfogadhatósághoz)
  • garázs (kiegészítő fedezetként fogadják el, önálló helyrajzi számmal)
  • vegyes funkciójú ingatlan (ha a lakófunkció van túlsúlyban)

Az alábbi ingatlantípusokat ritkán fogadják el, de ha mégis, akkor több feltételt szabnak:

  • tanya (alacsonyabb lehet az adható hitelösszeg a forgalmi értékhez képest)
  • ártéren lévő ingatlan (árvízkár biztosítással lehet elfogadható)
  • mezőgazdasági területen lévő kivett gazdasági épület (alacsonyabb finanszírozhatósággal elfogadhatja a bankok egy része)
  • külterületi ingatlan (általában nem hitelezhető, de van olyan bank, amelyik elfogadhatja, feltételekkel, ami függ többek között attól is, hogy milyen messze van a belterülettől, vagy művelési ág alól kivett területen van-e)

Általánosságban nem fogadják el fedezetként:

  • művelési ág alól ki nem vett területen lévő ingatlan
  • vegyes funkciójú ingatlan (ha a nagyobb része nem lakófunkció)
  • műhely
  • teremgarázshely
  • olyan ingatlan, amelyre nem köthető vagyonbiztosítás (tűz- és elemi kár kockázatra)

Mennyi hitelt kaphatok az ingatlan értéke alapján?

A forint alapú jelzáloghiteleknél a hitelfedezeti mutató (HFM) 80 százalék, ami azt jelenti, hogy a fedezetként bevont ingatlan értékének maximum 80 százalékát kaphatod meg hitelként. Az ingatlan értékét az értékbecslő határozza meg.

Ez azt jelenti, hogy ha az értékbecslő 60 millió forintra becsüli a megvenni kívánt ingatlan értékét, akkor a bank legfeljebb 48 millió forint hitelt fog adni.

A bank azonban dönthet úgy, mérlegelve a potenciális kockázatokat, hogy csak kevesebb hitelt ad, így ez csak felső korlátot jelent, alsót nem. Ezt a hitelbiztosítéki érték határozza meg, amit a bank által kijelölt értékbecslő állapít meg. Számítása során az értékbecslő figyelembe veszi az adott ingatlan földrajzi elhelyezkedését, műszaki állapotát és az ingatlan értékesíthetőségét.

Ebből kifolyólag előfordulhat, hogy 80% helyett a forgalmi érték 70 vagy bizonyos esetekben csak 50-60 százalékáig adnak hitelt.

A fennmaradó rész az önerő, ami minimum az ingatlan értékének 20 százaléka, de 30-40 százalék is lehet.

Ingatlanfedezet önerő lehet:

  • készpénz,
  • megtakarítás, befektetés,
  • lakástakarékpénztári megtakarítás,
  • építési hitelek esetében az építőanyag és a már elkészült építési munkáknak az értéke,
  • állami, önkormányzati, munkáltatói és egyéb forrásból származó támogatások.

Ezen kívül pótfedezetet vonhatsz be, azaz újabb ingatlant jelölhetsz meg fedezetként.

lakáshitelt vesz fel a pár, papírokat, dokumentumokat nézik az ingatlanfedezet miatt

Fontos tisztában lenned az alábbiakkal pótfedezet bevonásakor:

  • akár olyan ingatlant is bevonhatsz pótfedezetként, ami nem a sajátod, hanem például valamelyik rokonodé,
  • mindegyik ingatlanra egyetemleges jelzálogjogot kell bejegyeztetni,
  • ha valamelyik fedezet nem a saját tulajdonodban van, akkor a tulajdonosa zálogkötelezettként fog szerepelni a hitelügyletben és a hitelszerződésben. Ha nem fizeted a tartozásod, akkor a bank elveheti a zálogkötelezett ingatlanát. Vagyis egy meglehetősen mély bizalmi viszonyt igényel attól a családtagtól, aki pótfedezetként felajánlja hitelügyletedhez az ingatlanát,
  • a pótfedezet csak ingatlan lehet, egyéb zálogtárgy nem,
  • változó, hogy a bankok milyen ingatlant fogadnak el pótfedezetként. Ebben a kérdésben mindenképp érdemes egy tapasztalt hitelszakértőhöz fordulni, aki tisztában van az egyes bankok gyakorlatával.

Azt javasoljuk, hogy mielőtt leteszed a foglalót, érdemes előszűrést és akár előzetes értékbecslést kérni az adott banktól, vállalva az értékbecslés költségeit is, mert ez lényegesen kisebb veszteséget jelent, mintha utólag derül ki, hogy nem kapsz annyi hitelt, amiből a vételárat ki tudod fizetni.

Fedezetcsere: lakáshitel átvitele másik ingatlanra

A tartozásod ezzel nem szűnik meg, de ha van egy szabad, tehermentes ingatlanod a jelenlegi mellett, amire menet közben átvinnéd a lakáshiteled, akkor minden további nélkül megteheted, ha a bank is elfogadja. Ehhez ugyanúgy meg kell felelni a feltételeknek, például a forgalmi értéknek arányban kell állnia a fennálló hiteltartozásoddal. Szóba jöhet a fedezetcsere akkor is, ha új ingatlant vásárolnál, a régit pedig eladnád, de mindemellett a kellő önerővel is rendelkezel.

A fedezetcsere menetéről és költségeiről külön cikkben írtunk:

Jelzálogjoggal terhelt ingatlan tehermentesítése

Előfordulhat, hogy a megvásárolni kívánt ingatlant is fedezetként használták fel, és még jelzálog terheli. Ennek a tényét a tulajdoni lapon találod. A jelzálogjoggal terhelt ingatlant ilyenkor tehermentesíteni kell, mielőtt az újabb jelzálogot bejegyeznék rá. Az eladó ilyenkor vállalhatja, hogy tehermentesíti az ingatlant a saját erejéből, de az is egy opció, ha az általad fizetett önerő elegendő a tehermentesítéshez. Harmadik lehetőség, hogy a lakáshiteled révén történik meg az ingatlanon lévő kölcsön végtörlesztése, és a kölcsön visszafizetése után maradt összeg az, ami a bankok között zajló kölcsön végtörlesztését követően ténylegesen az eladóhoz kerül.

A tehermentesítésről dr. Fekete Bálint ügyvéd részletes cikket írt oldalunkra:

chatsimple