Az egyik legbonyolultabb hiteltípus, az építési hitel menete és folyósítása

Kárdási Adrienn
Kárdási Adrienn
Olvasási idő: 13 perc

Napjainkban kevés embernek adatik meg, hogy zsebből finanszírozza egy ház felépítését. Erre nyújthatnak megoldást a kereskedelmi bankok által kínált építési hitelek. Az építési hitel igénylése meglehetősen összetett folyamat, komplikált dokumentációs eljárás jellemzi, és a folyósítás is szigorúbb szabályok szerint történik, mint a többi lakáscélú hitelnél. Mindenképpen indokolt a körültekintő tájékozódás a hitelkérelem benyújtását megelőzően, mert felesleges bosszúságok érhetnek vagy többletköltségek merülhetnek fel. Például a szakaszos folyósítás megakadása miatt félbeszakadhat az építkezés, vagy egy rosszul megválasztott konstrukcióval akár több millió forintot bukhatsz. Cikkünkben összegyűjtjük az építési hitelek jellemzőit, és bemutatjuk a szakaszos folyósítás sajátosságait.

Kinek lehet előnyös az építési hitel?  

Építési hitelt azoknak érdemes igényelni, akik a saját elképzelésük szerint szeretnék felépíteni otthonukat, és nem szeretnének kompromisszumokat kötni. Egy használt ingatlan megvásárlása, de még egy új, kulcsrakész lakás esetén sem biztos, hogy minden pont ugyanúgy néz ki, mint ahogy megálmodtad.

Hasonlóan a többi lakáscélú hitelhez, az építési hitelek is forint alapú termékek, így jól tervezhető, biztonságos kölcsönnek minősülnek. Az építési hitelek elvben hasonlóan működnek, mint más jelzálog alapú kölcsönök, ugyanakkor bonyolultabbak is. A hitelt nyújtó bank számára ingatlanfedezetet kell nyújtani építési hitel esetén is, és a bank jelzálogjogot jegyeztet be az ingatlanra. Ha nem teljesíted a hitelszerződésben vállalt kötelezettségeidet, a bank áruba bocsáthatja fedezetként nyújtott ingatlant. 

Családi ház építési terve 3D-ben

Mekkora összeget lehet felvenni?

A felvehető összeg nagyságát elsősorban a jövedelmi helyzeted és a hitel fedezetéül felajánlott ingatlan(ok) értéke határozza meg.  A legkisebb felvehető összeg jellemzően 3 millió forint, a maximális hitel pedig 60-80 millió forint, de ebben bankonként vannak eltérések. Ha egy adott banknál elérhető maximális összegnél magasabb kölcsönt szeretnél igényelni, azt kizárólag egyedi kérelem benyújtása révén teheted meg. Ugyanakkor van egy abszolút plafon, mégpedig a maximálisan felvehető hitel összege nem lehet magasabb, mint a fedezetként felajánlott ingatlan(ok) várható forgalmi értékének 80 százaléka.

Az építési hitel igénylésének feltételei

Ahhoz, hogy építési hiteledet pozitívan bírálják el, több feltételnek is meg kell felelni. A jelzáloghitelek igénylésének alapfeltételei a következők: 

  • hitelt csak nagykorúként igényelhetsz, a futamidő lejártakor banktól függően 70-75 éves lehetsz 
  • nem szerepelhetsz a KHR listán
  • nem lehet NAV tartozásod 
  • rendelkezned kell a bank által elfogadható jövedelemigazolással 
  • vállalkozói státusz esetén minimum egy lezárt évet, míg alkalmazottként minimum 3 hónap folyamatos munkaviszonyt kell igazolnod (néhány bank ennél hosszabb jogviszonyt vár el) és nem állhatsz felmondás vagy próbaidő alatt sem

A lakáscélú jelzáloghitelek feltételeit részletesen összefoglaltuk alábbi cikkünkben:

Az építési hitelekre vonatkozó speciális feltételek

Az építési hitelek a lakáscélú jelzáloghitelek legbonyolultabb típusai. Ezért a lakáshitelek feltételein túl még számos egyéb elvárásnak kell eleget tenned a hiteligénylés során:

Építési engedély, költségvetés

Az építményhez kapcsolódó hiteligénylést csak akkor indíthatod el, ha rendelkezel kivitelező által elkészített költségvetéssel, valamint építési engedéllyel és műszaki tervvel is. 

Önerő

  • A bankok többségénél a  kölcsönigénylés további feltétele, hogy fel kell mutatnod az előírt önerőt, amit az első folyósítás előtt még be kell építened az ingatlanba.
  • Építési hitelnél az önerőt nem készpénzben kérik a bankok, hanem beépítve, vagyis az épülő ingatlannak bizonyos készültségi állapotot el kell érnie ahhoz, hogy folyósítsák az igényelt kölcsön első részét. Ezt követően a bank még 2-3 további részletben fogja utalni számodra a hitelt, szintén készültségi állapottól függően, ahogy az építkezés halad. 
  • Vannak olyan bankok is, ahol az önerőbe a telek is beleszámít. Az építési hitelnél az önerő felhasználása szempontjából mindig csak az elvégzett munka és a beépített alapanyag értéke számít. Amelyet részben vagy egészben teljesíthetsz a telekkel.

Építési hitel felvételének menete  

  1. Első lépések a hitelfelvétel előtt

Még mielőtt beruházol egy építési telekbe, fontos, hogy kérj egy hitelképesség-vizsgálatot. Nagyon lényeges ugyanis, hogy már az elején kiderüljön, kaphatsz-e hitelt vagy sem. Ha valamiért nem vagy hitelképes, és ez csak az igénylés későbbi szakaszában derül ki, akkor előfordulhat, hogy hiába vásároltad meg a telket, illetve tetted bele az önerődet az építés kezdeti munkálataiba, hitel nélkül nem tudod majd folytatni az építkezést. Ha hitelképes vagy,  jöhet a telekvásárlás, majd a tervezés építészmérnökkel, illetve egyeztetés a helyi főépítésszel a tervekről az OTÉK-helyi építési szabályzat, arculati kézikönyv betartásával. 

A következő lépés a kivitelező keresése. A kivitelező készíti el a tervezett  költségvetést. Csak akkor érdemes a bankba menni a hiteligényléssel, ha az építési tervek és a költségvetés már megvan, hiszen ezeket bekéri majd a hitelintézet. 

  1. A számodra legmegfelelőbb bank és hitel kiválasztása

Nem feltétlenül  a számlavezető bankod nyújtja a számodra legkedvezőbb hitelkonstrukciót. Mivel különbségek lehetnek már a hitelképesség vizsgálatban is, ezért javasolt utánajárni több bank gyakorlatának, és azt választani, amelyik a legelőnyösebben kezeli a te saját paramétereidet. Már a bankválasztásban hatalmas segítséget nyújthat egy független hitelközvetítő, aki ismeri a bankok eltérő kritériumait. Egy tapasztalt szakember ugyanakkor a bonyolult dokumentációval járó hitelfelvétel egész folyamatában végigkísér,, képviseli az érdekeidet és segít megoldani a felmerülő akadályokat, mindezt díjmentesen. 

  1. Hiteligénylés benyújtása

Ha kiválasztottad a számodra legelőnyösebb építési hitelt, akkor a szükséges dokumentumokkal benyújtható a hiteligénylés. Az építési hitelek igénylése a konstrukció bonyolultsága miatt más lakáscélú hitelekhez képest jelentősen több dokumentációval jár. A megfelelő iratok beszerzése után a bank elindítja az értékbecslés folyamatát.

Ha minden rendben megy, akkor az igényléstől a szerződéskötésig körülbelül 4 hét telik el.

  1. Értékbecslés, hitelbírálat

A hitelbírálati folyamat része az értékbecslés, illetve a helyszíni szemle, valamint a jövedelmed is ebben a szakaszban kerül ellenőrzésre. Ezek alapján  a bank megállapítja, hogy mekkora kölcsönre lehetsz jogosult

Fontos, hogy a fizetésed csak meghatározott mértékben terhelhető a kölcsönök törlesztőrészleteivel, amit a banki eljárásrendeken túlmenően a JTM rendelet is szabályoz. 

Ha szükséges, az építendő ingatlanon felül pótfedezetet is felajánlhasz vagy adóstársat vonhatsz be, így akár kedvezőbb feltételekre, vagy magasabb hitelösszegre is jogosulttá válhatsz. Az első értékbecslést követően a bank a leadott költségvetés szerint állapítja meg, hogy megkaphatod-e az igényelt hitelösszeget. Ezt követően ez az összeg csak bonyolult eljárással módosítható. 

  1. Szerződéskötés

Megtörténik a kölcsönszerződés megkötése, közjegyzői okiratba foglalása és a területileg illetékes földhivatalban a banki jelzálog bejegyzése. 

  1. Az önerő beépítése

A szerződéskötést követően meg kell, hogy történjen az önerő teljes beépítése, amely az első részlet folyósításának feltétele.

  1. Szakaszos folyósítás

A bank a szerződésben meghatározott módon, szakaszosan folyósítja a hitel összegét, általában 3-4 részletben. Minden egyes folyósítási szakasz előtt a bank értékbecslője megállapítja az épülő ingatlanod készültségi fokát. Ezt követően kapod meg a következő részletet, amelyet szintén teljes egészében fel kell használnod, mielőtt továbblépsz a következő folyósítási szakaszba. Az utolsó folyósítás előtt pedig be kell mutatnod az ingatlan használatbavételi engedélyét.

Házépítés során a tetőt építik.

Így néz ki a szakaszos folyósítás

A következő lépésekben folyósít a pénzintézet:

  1. Megvan a telked, illetve beépítésre kerül az önerőd, azaz az önerőd értékének megfelelő munkafolyamat elkezdődik, például az alapozás - ekkor még nem folyósított a bank.
  2. Ha az értékbecslő a helyszíni szemle során úgy találja, hogy az önerő tényleg beépítésre került, akkor a bank folyósítja a hitelből az első, szerződésben meghatározott részt.. Ebből a pénzből folytathatod az építkezést, és el kell jutnod arra a készültségi fokra, amely a szerződésben rögzítésre került.
  3. A meghatározott készültségi fokot elérve az értékbecslő ismét leellenőrzi az építkezést, melyet követően a következő részlet folyósítása is megtörténik. A kiutalt összegből folytathatod az házad építését a következő készültségi fok eléréséig. Ez így megy az utolsó folyósítási szakaszig.
  4. A hitelösszeg  utolsó részletét a bank a használatbevételi engedély bemutatása után folyósítja.

Építési hitel felvétele során felmerülő költségek

Hitelügyintézés során több felmerülő költséggel is tervezned kell. Mutatjuk a legfontosabb díjakat:

  • Ingatlan (ebben az esetben a telek) értékbecslési díja az első alkalommal 45-50 ezer forint lehet (bankonként eltérő). Szinte minden bank akció keretében az első értékbecslés díját sikeres folyósítást követően visszaadja az ügyfélnek.
  • Helyszíni szemle díjak, ami minden szakasz beépítése és szakaszonkénti folyósítás előtt szükséges. A helyszíni szemle átlagos díja 12 ezer forint/szemle. A bankok egy része csökkentett szemledíjjal kedvez a hitelfelvevőknek.
  • A fedezetül felajánlott ingatlan(ok) esetében az e-hiteles tulajdoni lap másolata 3-4 ezer forint ingatlanonként. Sok esetben a Takarneten keresztül le lehet kérni az adatokat, a bankok szerencsére legtöbbször ezt részesítik előnyben. Vannak bankok, amelyek ezt a költséget egy vagy két tulajdoni lap lekérésig elengedik.
  • A kölcsönszerződés közjegyzői okiratba foglalása további jelentős költség, ami akár a kölcsönösszeg 0,5 százalékára is rúghat. Egyedül az államilag támogatott hiteleknél vagy a minősített fogyasztóbarát hiteleknél kedvezőbb a díja. Banki akciók keretében 40-50 ezer forint díjelengedés járhat ebből a tételből is. Az okiratba foglalás pontos összegéről mindenképp előzetesen tájékozódj, hiszen ezt a díjat  a közjegyzőnél rögtön ki is kell fizetni a közokirat aláírása után. A legtöbb esetben lehet bankkártyával is rendezni, nem feltétlenül szükséges tehát készpénzzel készülnöd.
  • Banki jelzálog bejegyzésének díja: a fedezetként felajánlott ingatlanra jelenleg 12.600 forint minden változással érintett ingatlan esetében.
  • A folyósítási jutalékot, amelynek lehet fix díja, vagy a hitelösszeg bizonyos százalékának megfelelő díj, szintén akciók keretében elengedi a bankok többsége.

Mint láthatod, ezeknek a költségeknek egy részét a pénzintézetek bizonyos kedvezmények keretén belül általában elengedik vagy a folyósítást követően visszatérítik. Utóbbi esetben viszont a kölcsönigénylőnek meg kell előlegezni, azaz a díj felmerülésekor ki kell fizetni azt. Mivel ezek a költségek összességében a több százezer forintot is elérhetik, ezért ezekkel érdemes számolnod, és félretenned rá. Amikor folyósításra kerül a hitel, akkor persze visszakapod az összeget. 

Fontos azzal is tisztában lenni, hogy az elengedett kezdeti költségeket a legtöbb banknál meg kell fizetni, ha bizonyos időn belül (például 5 éven belül) végtörleszted a hitelt.

Összegzés

Sok bank kínál építési célú hiteleket, de a hitelhez jutás feltételei, költségei bankonként eltérőek lehetnek, ezért érdemes alaposan előszűrni a hitelintézetek ajánlatait. 

Az építési hitelt - ha jogosult vagy rá - lehet kombinálni államilag támogatott hitellel, mindez természetesen nem egyszerűsíti a folyamatot. A CSOK támogatást, a támogatott hitelt és a piaci építési hitelt ugyanannál a pénzintézetnél javasolt felvenni.
Mivel egy kifejezetten időigényes, rengeteg türelmet és energiát igénylő folyamatról van szó, ezért célszerű rá jól felkészülni és mindennek alaposan utánajárni. A helyes döntések meghozatalában és a buktatók elkerülésében egy független hitelszakértő rengeteg terhet vehet le a válladról.

Köszönjük Révész Anita hitelközvetítő kolléganőnknek a cikk megírásához nyújtott szakmai segítségét.

chatsimple